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課程介紹：

房地產行業最根本的競爭之一就是成本的競爭，成本控制應貫穿于房地產開發全程，成本的下降實際上就是企業利潤的增加。

本課程主要介紹了房地產行業內最具有實際操作性的成本控制方法和技巧，從項目立項開始就進行成本管控，再到規劃可研、設計、工程直至竣工結算對成本管控都進行了詳實的分析，提出具體的管控辦法和手段，并附有大量案例分析與探討。

課程目標：

a、立項階段成本控制重點；

b、規劃階段成本控制重點；

c、可研階段成本控制重點；

d、設計階段成本控制重點；

e、招標階段成本控制重點；

f、合同履約階段成本控制重點；

g、三邊工程成本控制；

h、變更洽商成本控制重點；

I、施工索賠管理；

j、如何實行成本動態控制；

k、竣工結算階段成本控制重點；

l、銷售階段成本控制重點；

m、成本管理體系

培訓對象：

★房地產公司的決策層管理人員(董事長、總經理、副總等);

★房地產公司中高層人員(項目總經理、產品研發中心總經理、設計總監、成本總監、總工等);

★房地產公司設計部、工程部、成本部、造價部等骨干人員;

★各建筑規劃和設計單位總建筑師、總設計師、總工程師和建筑規劃設計工程技術人員。

課程大綱：

一、立項階段成本控制重點及案例分析

1、立項階段成本控制特點

2、立項階段成本控制原則

3、本階段對造價的影響

4、4種不同開發形式的成本控制重點

5、立項階段成本測算內容

①成本測算

②項目經濟性評價

③盈利目標

案例分享：立項階段成本控制案例分享

二、規劃設計階段投資控制要點、策略

1、規劃設計階段投資控制管理五大策略

2、規劃設計階段成本控制五大節點

3、規劃設計階段投資控制措施

①規劃設計概算依據與內容、編制方法

②施工圖預算的作用、內容和編制依據、方法與程序

③限額設計全過程規劃、縱向控制、橫向控制

④設計方案的評價四個原則、評價內容、評價方法

三、可研階段成本控制重點及內容

1、可行性研究的概念

2、可研報告的21個重要結構和內容

3、可研重點：市場調查、產品方案、財務評價

① 項目成本盈利預測表

② 建安成本目標控制表

③ 項目現金流量預測表

④ 項目建安成本預測明細表

案例分享：某大型地產可研內容作業指導

四、設計階段成本控制重點、標準

1、執行設計6個標準

2、推行標準設計

3、推行限額設計5大內容

4、合同措施管控

5、價值工程5項應用

6、項目設計的8個經濟評價

7、主要限額指標：

①設計費

②營銷費用限額

③鋼筋、混凝土限量設計

④外立面門窗標準限額

⑤外立面用材

⑥景觀工程費限額

⑦公共部位裝修標準限額

⑧銷售展示裝修標準限額

案例分享：3個設計階段成本控制案例

五、招標階段成本控制重點、案例解析

1、招標階段成本控制要點

2、招標方式的選擇

3、合適的合同價格

4、影響合同計價方式選擇的因素

5、編制標底時5個成本控制重點

6、評標時成本控制重點

案例1：標底價偏離實際價格的法律糾紛

案例2：標底泄露，造成潛在投標人惡意串標

六、合同履約階段成本控制重點、措施、案例

1、合同履約階段成本控制要點

2、合同簽訂時注意5大事項

3、合同履約階段成本控制4大措施

4、合同履約階段成本控制重點

案例1、泵送混凝土增加潤管費用

案例2、樁基工程，樁長超過設計長度

案例3、基坑支護，浮漿剔鑿

案例4、高爾夫公寓樓屋頂裝飾二次深化設計

案例5、高爾夫公寓樓地下車庫防火卷簾門二次變更

七、三邊工程成本控制重點

1、三邊工程概述

2、三邊工程存在5大問題

3、三邊工程不同階段控制要點

①建設項目設計階段

②建設項目招投標及合同確定階段

③建設項目施工階段工程成本的控制

④竣工結算階段工程成本的控制

4、三邊工程成本控制6個重點及10種方法

案例分享：4個三邊工程成本控制重點案例分享

八、變更洽商成本控制重點及案例分析

1、設計變更管理：

①三種設計變更

②設計變更2原因

③設計變更7個匯總

④設計變更額度控制

2、設計變更控制6個重點

3、洽商控制7個重點

4、洽商控制4大措施

案例分享：知名企業設計變更洽商管理制度

石景山萬達廣場變更洽商索賠

九、施工索賠管理控制重點、原則

1、施工索賠管理概念和特征

2、施工索賠3種分類

3、施工索賠的4個起因

4、施工索賠2程序

①承包人索賠

②發包人索賠

5、施工索賠的四原則

6、施工索賠四審查：

①審查索賠證據

②審查工期順延要求

③承包人可索賠的費用

④審核索賠計算的正確性

案例分享：12個施工索賠管理案例分享

十、如何實行成本動態控制及案例分析

1、有效監控動態成本的兩大手段

2、動態成本的“三控”

①一控合同變更

②二控預估變更

③三控待發生合約規劃

3、設計質量控制

4、招標比價

5、變更簽證

案例分享：龍湖集團成本動態控制案例分享

十一、竣工決算階段成本控制重點及技巧

1、竣工決算概念

2、竣工結算存在的10個主要問題

3、竣工結算審計14項重要內容

4、工程結算3個技巧

5、竣工結算四個關鍵點

6、竣工決算案例分享匯總

十二、銷售階段成本控制重點

1、銷售費用構成：

①冠名費 ②策劃服務費

③廣告費用 ④房展會費用

⑤營銷活動費用 ⑥銷售代理費

⑦銷售物料制作費 ⑧營銷設施費

⑨物業費 ⑩公共設施運營費用

2、營銷成本8個控制要點

案例1、營銷費用投用5大集團展播

?案例2、萬科集團營銷費用管理規范

十三、總公司、項目公司二級管理體系

1、地產成本構成：

①土地成本 ②前期費用

③工程成本 ④營銷成本

⑤管理成本 ⑥財務成本

2、目標成本管理體系-事前

3、動態成本管理體系-事中

4、成本后評估體系-事后

5、責任成本體系-責任與激勵機制

案例1、成本管理體系案例-中海地產

案例2、房地產項目開發成本控制的具體辦法及經驗

現場交流15-30分鐘。建議房地產企業組織團隊參加

馬老師

實戰型講師。同濟大學本科與工學碩士，長江商學院EMBA，土建高級工程師、注冊監理工程師、注冊造價工程師、建筑經濟師、高級項目經理。

26年的工程管理經驗，16年的地產開發經驗，擅長工程管理和房地產開發全程管理，是房地產項目管理、工程管理（質量、投資、風險、進度等）、房地產開發流程管理、投資管理、招標采購管理與成本控制、房地產風險管理、市場營銷管理資深專業人士。

是國內著名招投標管理專家，是廣東省、廣州市招投標專家庫評標專家，多次參與廣東省、廣州市大型項目，如高速公路、橋梁、機場、地鐵、公建的招標評標工作。

曾任富力地產董事長助理，負責集團招標采購和成本管控工作；

中新集團副總裁，負責集團成本與招標采購工作，并負責多個地區的項目開發管理工作，包括項目規劃設計管理、前期手續報建管理與工程管理等全部管理工作。現為某大型地產公司開發負責人及多個項目開發管理顧問。

曾負責富力集團在北京、天津、沈陽等地區的招標采購與成本管理工作，負責北京富力城、富力又一城、富力愛丁堡、富力信然庭和多個項目的商業項目的總包到大宗材料的招標采購工作、成本管理、合約管理，為成本控制積累了豐富的實操經驗。

曾負責中新集團全國項目的招標采購與成本管理工作，為集團建立了完善的招標采購制度和經驗豐富的團隊，建立了戰略合作單位和資源庫，負責北京后現代城、青年匯、西釣魚臺嘉園、US聯邦項目，深圳鳳凰大廈，西安浐灞半島項目、重慶中新城上城項目、成都中新大道項目、天津老城廂項目、珠海淇澳島項目、哈爾濱城上城項目全程開發管理，包括設計、工程、招采、成本、營銷等全部工作或負責集團層面的成本、招標采購管理工作。也曾擔任過多個地區的區域公司總裁，負責整個地區的項目開發管理。

馬老師除了具有豐富的住宅地產項目開發管理經驗外，在商業等綜合項目開發方面也有豐富的管理經驗，多次參與或主持例如西安凱賓斯基大酒店、西安亞歐國際論壇永久會址、深圳鳳凰大廈（寫字樓與商業）、天津現代大廈（五星級酒店、城市商業綜合體、高端公寓）及大量商業配套項目的開發管理，也曾為紅星地產、泛海地產、百度集團等企業做商業地產開發管理培訓。

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