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課程背景

隨著我國可供開發(fā)利用的土地資源的不斷減少，近年來“拆遷改造”已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的一個主要途徑。 “拆遷改造”業(yè)務模式眾多，程序復雜，在很多業(yè)界人士看來難以綜述。其實，從控制開發(fā)業(yè)務的主體的角度來講“拆遷改造”業(yè)務大致可以分為三大類：政府主導業(yè)務、市場主導業(yè)務、政府與市場合作主導業(yè)務。

政府主導業(yè)務又分為：土地收儲模式、政府統(tǒng)租模式、綜合整治（政府出資）模式；

市場主導模式又分為：農(nóng)村集體自改模式、村企合作模式、原土地使用權人自改模式、企業(yè)收購改造模式。

政府和市場方合作業(yè)務分為：以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式、土地整理模式。涉及的會計核算、稅收政策業(yè)十分復雜。

本次培訓將按照：“模式描述、模型分析、當事各方認定、稅務處理建議；合同簽訂技巧、會計核算要領”六個方面對以上各種類型的“拆遷改造”業(yè)務進行全流程講解。

同時，對于房地產(chǎn)“拆遷改造”過程中涉及的一些“主要疑難稅收問題”進行深刻分析與闡述。

課程大綱

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)各種“拆遷改造”業(yè)務全流程解析

第一節(jié) 政府主導業(yè)務

一、土地收儲模式

（一）模式描述、（二）案例模型（政府征收方式）、（三）涉事各方

（四）涉事各方稅務處理建議：

1、以征收方式收儲稅務處理建議：

（1）被征收方（原權屬人）；（2）征地拆遷方（政府）；

（3）受讓方； （4）拆遷施工方。

2、以收購方式收儲稅務處理建議。

（五）涉事各方合同簽訂注意事項：

1、被收儲方簽訂土地收儲合同注意事項；2、受讓方簽訂土地出讓合同注意事項；

3、拆遷施工方簽訂拆遷合同注意事項

（六）會計核算：1、被收儲方會計核算；2、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；3、拆遷施工方會計核算。【例1—1】

二、政府統(tǒng)租模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）；2、承租方

（五）合同簽訂注意事項

（六）會計核算：1、出租方會計核算；2、承租方會計核算。【例1—2】

三、綜合整治模式（政府出資，微改造）

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、?不動產(chǎn)原權屬人；2、工程施工方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、原產(chǎn)權人會計核算；2、施工方會計核算。【例1—3】

第二節(jié) 市場主導業(yè)務

一、村集體自行開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、原土地使用權人；2、?受讓方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、原土地使用權人會計核算；2、受讓方會計核算。【例1—4】

二、村企合作開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民）；2?、受讓方；3、?工程施工方

（五）合同簽訂注意事項：1、合作協(xié)議；2、土地出讓協(xié)議。

（六）會計核算：1、被征收方會計核算；?2、受讓方會計核算。【例1—5】

三、企業(yè)自行改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、自改企業(yè)（不動產(chǎn)權屬人）；2?、工程施工方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、自改企業(yè)會計核算；2、施工方會計核算。【例1—6】

四、企業(yè)自行開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、自建企業(yè)（不動產(chǎn)權屬人）；2?、工程施工方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、自建企業(yè)會計核算（開發(fā)業(yè)務應單獨核算）；2、施工方會計核算。【例1—7】

五、其他企業(yè)改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、?被收購方；2、收購方

（五）合同簽定注意事項、（六）會計核算：1、被收購方會計核算；2、收購方會計核算【例1—8】

六、其他企業(yè)開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務處理建議：1、?被收購方；2、收購方

（五）合同簽定注意事項

（六）會計核算：1、被收購方會計核算；2、收購方會計核算。【例1—9】

第三節(jié) 政府和市場合作業(yè)務

一、以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式：

（一）模式描述、（二）案例模型：第一種類型、第二種類型、（三）涉事各方。

（四）稅務事項處理意見：

第一種類型：1?、被征收方、?2、征地拆遷方（政府）；?3、受讓方、工程施工方。

【例1—10】

第二種類型：1、被征收方、2、受讓方、3、工程施工方

（五）合同簽訂注意事項

（六）會計核算：1?、被征收方、?2、征地拆遷方（政府）；?3、受讓方、工程施工方。

【例1—11】

二、土地整理模式：

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務事項處理建議：1、集體土地使用方；2、土地整理實施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）；3、土地前期整理合作方；4、土地受讓方

（五）合同簽訂注意事項

（六）會計核算：1、集體土地使用方；2、土地整理實施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）；3、土地前期整理合作方；4、土地受讓方【例1—12】

第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)“拆遷改造”相關業(yè)務會稅處理

一、以招掛拍方式取得土地，計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費、過渡費、周轉房支出如何處理，以什么為扣除憑證，該土地價值在計征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時應如何處理，以該種形式取得土地計算繳納土地使用稅時注意什么

二、以非貨幣交易形式取得土地使用權，計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證

三、以股權轉讓方式方式取得土地，計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權溢價是否可以作為土地價款扣除，以什么為扣除憑證【例2—1】

四、項目合作業(yè)務應如何進行會計核算與稅務處理

五、以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，還房時發(fā)票如何開具，對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅會產(chǎn)生哪些影響 【例2—2】 【2—3】

六、在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，在計算銷項稅額時，這些建筑原來的價值能計入土地成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補償費嗎，如果能以什么為扣除憑證

七、為取得土地而支付的紅線外支出，其取得的進項稅能夠扣除嗎，在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時這部分支出能否扣除，如果能夠扣除，扣除金額如何計算

八、企業(yè)開發(fā)建設精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對增值稅是否會產(chǎn)生影響，對企業(yè)所得稅和土地增值稅會產(chǎn)生哪些影響

九、“一二級開發(fā)，兩級聯(lián)動”“舉牌一手”業(yè)務，收入、成本如何確認，如何計算繳納增值稅

十、企業(yè)單獨建設的售樓部進項稅能夠扣除嗎，如果能夠扣除可能會出現(xiàn)幾種情況，應分別怎樣處理，如果將售樓部內(nèi)的各種設施單獨出售，計算增值稅時又將如何處理

十一、以“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）方式銷售開發(fā)產(chǎn)品應如何計算繳納增值稅，是否代扣個人所得稅

十二、“以老帶新”銷售模式下如何確認銷售不動產(chǎn)收入銷售額，支付給老客戶的支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅

十三、“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下銷售不動產(chǎn)收入金額如何確認

十四、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取“假按揭”“零首付”銷售模式，對于收到的假按揭款和未實際收到的首付款應在哪個環(huán)節(jié)計算繳納增值稅

十五、“低價出售、免費返租”業(yè)務到底是一項什么業(yè)務，對于購銷雙方各應如何征稅，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應如何計算繳納增值稅

十六、“產(chǎn)權式酒店”銷售、經(jīng)營，企業(yè)與稅務機關的爭議在哪里，對增值稅和其他稅種的征收會產(chǎn)生怎樣的影響【例2—4】【例2—5】

十七、以開發(fā)產(chǎn)品抵頂工程款之后還是否可以辦理按揭貸款，如果可以房地產(chǎn)企業(yè)如何進行款及核算【2—6】

十八、因土地增值稅清算較晚，造成企業(yè)前期多繳納企業(yè)所得稅應如何進行納稅調整

【2—7】

十九、營改增以后如何進行土地增值稅清算技巧，清算后再轉讓房地產(chǎn)進行納稅申報時應注意哪些事項【2—8】【2—9】

二十、政府與社會資本合作業(yè)務（PPP）的會計核算與稅務處理【2—10】

楊老師

楊汝明,楊老師是我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作將近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務稽查專家”。

職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了15年，授課時長約8000課時，培訓學員將近100000人次，服務企業(yè)約100多個。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數(shù)十家房企做過納稅籌劃，是全國為數(shù)不多的房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。

???? 授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

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