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課程介紹

2018年隨著房地產(chǎn)市場“只住不炒”的監(jiān)管主題延續(xù)，中小房企的資金壓力日趨沉重。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)并購市場規(guī)模將會(huì)再創(chuàng)新高，如何高效優(yōu)質(zhì)進(jìn)行并購，將是地產(chǎn)財(cái)稅工作的熱點(diǎn)問題。

本課程針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組的財(cái)稅安排進(jìn)行深入講解，把蔡嘉老師營改增以來實(shí)操過的一手案例原汁原味地為大家奉上，涉及招拍掛、勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、產(chǎn)權(quán)/司法拍賣、要錢不要地等方式，內(nèi)容全面、有深度；是不可多得培訓(xùn)。

城市更新已成為促進(jìn)深圳深度城市化、推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型的必然選擇。外部形勢的不斷變化對(duì)深圳的城市更新提出新要求和新挑戰(zhàn)，強(qiáng)區(qū)放權(quán)、新政紛紛出臺(tái)……等變化讓市場開發(fā)主體應(yīng)接不暇。

強(qiáng)區(qū)放權(quán)后，政策法規(guī)會(huì)發(fā)生哪些變化？想知道最新城市更新政策制定的初衷、細(xì)節(jié)是什么，實(shí)際使用案例有哪些？各區(qū)城市更新實(shí)施辦法紛紛出臺(tái)，它們之間的共同點(diǎn)與差異點(diǎn)在哪里？未來城市更新的發(fā)展趨勢與方向在哪？

本課程通過詳實(shí)的案例、最新的文件、實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)給予了詳細(xì)的解答。讓您對(duì)強(qiáng)區(qū)放權(quán)后各區(qū)城市最新政策以及深圳未來城市更新發(fā)展趨勢、熱點(diǎn)與方向有更深入的了解。

培訓(xùn)受眾:

各房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營管理、拆遷管理、戰(zhàn)略投資等部門及注冊會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱:

第一課題：2018房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組財(cái)稅安排實(shí)操案例與戰(zhàn)略思考專題

第一節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組導(dǎo)引

一．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購的認(rèn)識(shí)——走出傳統(tǒng)并購重組的誤區(qū)

1．房地產(chǎn)企業(yè)并購的實(shí)質(zhì)是什么？

2．企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組

3．房地產(chǎn)并購的時(shí)代背景？

4．房地產(chǎn)企業(yè)并購的背后動(dòng)力是什么?

5．2018：房地產(chǎn)企業(yè)并購之年

6．房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展路徑

二．房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的財(cái)稅核心關(guān)切

1．并購的核心問題是財(cái)稅利益博弈

2．并購協(xié)議與并購財(cái)稅

3．并購盡調(diào)下：收益算賬與蒙眼狂奔

三．典型房企的并購收益之路

1．并購?fù)酰喝趧?chuàng) & 并購狂人：陽光城

2．并購是目前房地產(chǎn)公司拿地的主要方式

3．土地一級(jí)市場越來越成為央企、國企的秀場，大量的民營地產(chǎn)公司路在何方？

第二節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組財(cái)稅安排實(shí)操案例

一．房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組的不同方式概覽

二．一級(jí)市場：直接招拍掛、勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)

(一) 直接招拍掛

1．直接招拍掛：定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細(xì)節(jié)

2．直接招拍掛綜合案例——全面財(cái)稅解構(gòu)

⑴ 項(xiàng)目公司競買土地：

① 土地價(jià)款扣除：不同分配方法下的異同

② 土地閑置費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)規(guī)費(fèi)、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息？

③ 可供銷售面積的確定

④ 銷項(xiàng)稅額抵減的四種做賬方式：最優(yōu)選擇路徑

⑤ 銷項(xiàng)稅額抵減：調(diào)整清算收入還是沖減土地成本？

⑥ 土地增值稅扣除項(xiàng)目中房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅的處理？

⑵ 母公司競買土地：

① 母公司是否存在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為？

② 項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)不變

③ 項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)變化：

a．將國土部門開給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)，到國土部門和財(cái)政部門協(xié)商換成項(xiàng)目公司抬頭的土地出讓金收據(jù)

b．通過殼公司來設(shè)立項(xiàng)目公司

c．稅局內(nèi)部口徑

④ 該份土地出讓合同印花稅的納稅主體是？母公司還是項(xiàng)目公司？

⑤《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》如何繳納印花稅？

⑥ 土地使用稅相關(guān)問題

⑶ 競拍方式特殊規(guī)則：限制房價(jià)+競爭地價(jià)、最高限地價(jià)+綜合房價(jià)、最高限地

價(jià)+配建方案或建設(shè)方案、最高限地價(jià)+定向安置房配建面積、最高限地價(jià)+開發(fā)進(jìn)度+保障性住房面積、最高限地價(jià)+養(yǎng)老設(shè)施配建程度、最高限地價(jià)+人才住房配建面積+自持比例+自持年限

① 稅務(wù)機(jī)關(guān)核價(jià)權(quán)？

② 配置保障房價(jià)格明顯偏低是否應(yīng)作納稅調(diào)整？

③ 限地價(jià)+競配建?無償是否視同銷售？

④ 自持房源銷售納稅風(fēng)險(xiǎn)分析

(二) 勾地（意向性拿地）

1．勾地：定義、路徑

2．政府意向性勾地

3．村企合作模式

(三) 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)

1．一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)：定義、一級(jí)開發(fā)內(nèi)容、支付原則

2．一二級(jí)聯(lián)動(dòng)綜合案例??全面財(cái)稅結(jié)構(gòu)

⑴ 土地返還款的處理：企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務(wù)處理

⑵ 拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析

⑶ 被拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析：基于國企政策性搬遷的案例

⑷ 舊城改造模式綜合案例分析

⑸ 房地分離收儲(chǔ)再轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)安排：

① 被收儲(chǔ)企業(yè)是否需要繳納增值稅？

② 被收儲(chǔ)企業(yè)是否需要繳納土地增值稅？

③ 被收儲(chǔ)企業(yè)是否需要繳納企業(yè)所得稅？

三．二級(jí)市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、股權(quán)收購類項(xiàng)目、產(chǎn)權(quán)交易類/司法拍賣類、聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項(xiàng)目

(一) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：基本概念及轉(zhuǎn)讓條件、關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)、特殊情況的處理

2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓綜合案例：全面財(cái)稅結(jié)構(gòu)

⑴ 土地投資入股項(xiàng)目公司

① 母公司將其取得的土地，評(píng)估作價(jià)進(jìn)行投資入股到其項(xiàng)目公司名下

② 母公司按照凈值無償劃撥到其項(xiàng)目公司名下

⑵ 在建工程轉(zhuǎn)讓

⑶ 建筑拆除如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

3．總分公司交易方式的稅務(wù)安排

⑴ 項(xiàng)目在總分公司之間轉(zhuǎn)移是否需要繳納增值稅？

⑵ 項(xiàng)目在總分公司之間轉(zhuǎn)移是否需要繳納土地增值稅？

⑶ 項(xiàng)目在總分公司之間轉(zhuǎn)移是否需要繳納企業(yè)所得稅？

(二) 股權(quán)收購類項(xiàng)目

1．股權(quán)收購類項(xiàng)目：基本概念及主要方式、需關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)、案例解析

（在建工程與承債式收購）、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示、特殊情況的處理

2．股權(quán)收購案例：按市值股權(quán)收購與按市值資產(chǎn)收購

3．交易價(jià)格的構(gòu)成

4．股權(quán)溢價(jià)：項(xiàng)目公司利潤與股東利潤

5．股權(quán)溢價(jià)的處理與實(shí)操案例展示

6．以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征土地增值稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范

7．股權(quán)收購案例：個(gè)人股東轉(zhuǎn)讓的所得稅、轉(zhuǎn)讓價(jià)格公允性問題

8．股權(quán)收購案例：一個(gè)粗暴籌劃的風(fēng)險(xiǎn)后遺癥

9．特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購與分立公司

10．房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)剝離：基于某上市公司REITS案例

11．特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購：合并公司

(三) 產(chǎn)權(quán)交易類項(xiàng)目/司法拍賣類項(xiàng)目

1．產(chǎn)權(quán)交易類項(xiàng)目/司法拍賣類項(xiàng)目：基本概念、需要關(guān)注的點(diǎn)

2．北京產(chǎn)權(quán)交易所：某央企出售股權(quán)與債權(quán)案例解析

3．某法院司法拍賣項(xiàng)目案例：債權(quán)歸集、項(xiàng)目公司設(shè)置

4．拍賣公告涉稅條款的合法性分析：納稅義務(wù)轉(zhuǎn)移還是納稅債務(wù)轉(zhuǎn)移

5．拍賣項(xiàng)目：增值稅發(fā)票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問題

(四) 聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項(xiàng)目+要錢不要地

1．聯(lián)營合作開發(fā)案例

2．代建代管+品牌輸出類項(xiàng)目：政府代建、商業(yè)代建、資本代建

3．委托代建案例：涉稅分析與賬務(wù)處理

4．合作建房案例分析

第三節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組財(cái)稅安排戰(zhàn)略思考

一．房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組的挑戰(zhàn)

二．房地產(chǎn)企業(yè)并購中的三大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：標(biāo)的價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、融資和支付風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)

三．房地產(chǎn)項(xiàng)目并購重組風(fēng)險(xiǎn)控制清單。

第二課題：深圳城市更新政策解析與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理專題

第一章：前 言

◇：通過深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃，了解未來城市更新發(fā)展趨勢及熱點(diǎn)、

方向

一．“十三五”總體目標(biāo)

二．“十三五”規(guī)劃實(shí)施保障措施：

1．健全更新管理機(jī)制

2．創(chuàng)新更新實(shí)施模式

3．完善政策保障體系

4．加強(qiáng)組織工作保障

5．完善更新監(jiān)督考核機(jī)制

第二章：2017年深圳城市更新政策法規(guī)總結(jié)

◇：2017年是“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”后各區(qū)城市更新全面實(shí)踐的首年，也是“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”

改革的深化之年。深圳市和各區(qū)紛紛集中出臺(tái)相關(guān)政策承接下放權(quán)力，在深圳各區(qū)紛紛出臺(tái)城市指引性法規(guī)后，城市更新流程愈發(fā)明確，監(jiān)管機(jī)制更加嚴(yán)苛，政府態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎、政策體系愈發(fā)完善。

◇：2017年深圳市整體政策環(huán)境可以總結(jié)為：文件出臺(tái)最為頻繁、更新流程基本明確、工改調(diào)控更加收緊。

一．2017年深圳城市更新政策匯總

二．各區(qū)城市更新實(shí)施（暫行）辦法內(nèi)容分析

三．各區(qū)城市更新實(shí)施（暫行）辦法內(nèi)容對(duì)比

四．總結(jié)與展望

第三章：2018年5月前深圳城市更新政策的匯總

◇：了解深圳城市更新新玩法

一．關(guān)于城市更新促進(jìn)公共利益用地供給的暫行規(guī)定出臺(tái)背景

二．政策解讀：

要點(diǎn)1：公共利益用地與更新項(xiàng)目捆綁實(shí)施，合力破解合法用地比例不足困境，

實(shí)現(xiàn)多方共贏

要點(diǎn)2：明確外部移交用地適用范圍，規(guī)定外部移交用地計(jì)入城市更新項(xiàng)目合法

用地標(biāo)準(zhǔn)

要點(diǎn)3：明確外部移交用地轉(zhuǎn)移容積及地價(jià)測算方法，量化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，完善歷史

遺留用地處置

要點(diǎn)4：明確外部移交用地移交程序，保障政策順利實(shí)施

第四章：深圳城市更新稅務(wù)籌措實(shí)務(wù)

◇：深圳城市更新所涉及到的稅務(wù)講解

一．城市更新政策匯總

二．城市更新搬遷補(bǔ)償所涉及增值稅解讀

要點(diǎn)1：搬遷人所涉及的增值稅

要點(diǎn)2：被搬遷人免繳增值稅

要點(diǎn)3：搬遷人所涉的企業(yè)所得稅

要點(diǎn)4：被搬遷人所涉及的所得稅

蔡老師

蔡老師：北京大學(xué)碩士研究生，會(huì)計(jì)學(xué)碩士，法學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)雙學(xué)士；注冊會(huì)計(jì)師、律師、注冊稅務(wù)師、注冊資產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)師，擁有證券、基金、會(huì)計(jì)從業(yè)資格證，從事財(cái)經(jīng)法律領(lǐng)域的工作近10年。快與財(cái)經(jīng)集團(tuán)CEO、事務(wù)所所長、高級(jí)研究員，多家知名地產(chǎn)建安公司的財(cái)稅顧問，前上海市稅務(wù)局大企業(yè)管理所副所長，曾任世界五百強(qiáng)綠地集團(tuán)、益海嘉里集團(tuán)、眾邦金控集團(tuán)等企業(yè)財(cái)務(wù)總經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)、投資總監(jiān)等職位；擅長企業(yè)投并購、融資財(cái)稅法律規(guī)劃，財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控，財(cái)稅核算等業(yè)務(wù)。中國企業(yè)財(cái)務(wù)管理協(xié)會(huì)上海市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理專業(yè)委員會(huì)副會(huì)長，北京財(cái)稅研究院研究員、中國大企業(yè)稅收研究所高級(jí)研究員、上海交通大學(xué)稅務(wù)研究所研究員、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)特聘教師、上海師范大學(xué)校外導(dǎo)師。在《中國稅務(wù)報(bào)》、《中國建材報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)論壇》、《上海會(huì)計(jì)》、《廣東財(cái)會(huì)》、《財(cái)會(huì)月刊》、《財(cái)會(huì)通訊》等核心刊物以及國際會(huì)議論壇上發(fā)表專業(yè)論文20余篇。全國知名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)特聘講師，多次為安徽國稅、惠州國稅、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海海關(guān)學(xué)院等稅務(wù)機(jī)關(guān)、企業(yè)機(jī)構(gòu)授課，廣受好評(píng)。

孟老師：花樣年地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)總監(jiān)，深圳大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)法學(xué)碩士，WTO-中國東盟自由貿(mào)易區(qū)法律、貿(mào)易研究會(huì)副理事長，中國國民黨革命委員會(huì)深圳龍崗八支部副主委；長期工作于深圳城市更新項(xiàng)目一線，擅長城市更新項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建及拆遷談判，擁有豐富的城市更新項(xiàng)目從立項(xiàng)到開發(fā)建設(shè)的全盤操盤經(jīng)驗(yàn)；長期研究深圳城市更新的政策法規(guī)及城市更新項(xiàng)目拓展。

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