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培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程背景

房地產企業如何降低企業稅務風險？企業如何進行成本分攤？如有大量發票未取得如何處理？如何把握完工時點？如何降低稅負與稅務風險？如何應對匯算后的稅務檢查？開發企業注銷前由于預征土地增值稅多繳企業所得稅如何退稅？房地產會計核算相差較大，財務人員對各階段把握不好都會出現少交多交稅情形，如何規避企業涉稅風險、如何理解新政策，遵從規定降低稅務風險；以及在不違反稅法合理降低企業稅負？如何從項目設立、項目談判、購地、開發、銷售、清算、企業注銷整個環節上做好財稅工作。

完工后年度所得稅匯算申報實務中經常有財務人員出錯，我們將按不同方式完工匯算做演示，做到聽懂會操作，會針對不同情形下的進行賬務及申報處理講解。

經濟合同是公司從事經營活動的基礎和前提，合同一旦簽訂、備案、履行，必將產生不可調整的納稅義務。合同是稅務風險的主要載體，公司在簽訂經濟合同時往往只關注雙方的權利、義務及法律風險，負責起草合同的律師或企業相關部門往往并不知曉稅法是如何規定的。由于納稅申報人員對合同涉稅條款關注甚少，延遲納稅的現象時有發生，最后可能被稅務機關認定為納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避納稅的行為。納稅人與稅務機關的許多納稅爭議均源于經濟合同中涉稅條款的不明確，卻很少關注合同雙方涉稅條款。稅務機關的稅務檢查（稽查）大多從企業的合同、發票、支付結算等方面入手，如果不在合同簽訂的環節進行好稅務方向的事前審核和稅務安排，往往會給開發商帶來重大稅收損失和經濟損失。

?合同是降低稅負的重要工具之一。通過改變合同當事人、標的物、時間、地點、價款，以至合同的附件等等各種合同要件，都能實現節稅的效果。在簽定合同時，認真分析涉稅合同條款，恰當地運用各種節稅處理技巧，能夠有效發揮合同的節稅作用。本培訓課程介紹經濟合同中的稅務規則，讓簽合同的人能有效控制經濟合同的稅務風險！

授課內容

第一課題：房地產涉稅政策解析、完工與年度所得稅匯算專題———＜2013年01月18-19日闞振芳主講＞

一、房地產涉稅政策解析與籌劃

1、《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）

2、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）

3、《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）

4、《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）

5、《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》（總局公告2012年第40號）

6、《關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]4號）

7、《關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（總局公告2012年第15號）

8、《關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（公告2010年第29號）

9、《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）

10、《關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》

（總局公告〔2010〕13號）

11《關于企業所得稅若干問題的公告》（總局公告2011年第34號）

二、項目開發分階段稅務實務介紹

1、項目取得階段

2、項目開發階段

3、項目銷售階段

4、項目完工清算階段＜重點講解土地增值稅清算、所得稅完工舉例＞

⑴ 政策解讀、項目籌劃、與事務所溝通、鑒證報告講解、申報技巧運用，

稅務機關審核要點等。

⑵ 土地增值稅籌劃控制講解并舉例＜單獨立項、聯合立項、普通住宅定價系數、

高檔項目籌劃＞

5、項目注銷階段＜各稅種清理及處理＞

三、所得稅完工舉例、年度所得稅匯算提示

1、年度所得稅匯算賬務處理

2、不同完工項目舉例＜分一個項目一期完工、分期完工、兩個項目、申報填列＞

3、年度所得稅匯算報告

四、專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

第二課題：房產建筑企業經濟合同稅收風險控制與結算票據審核專題

———＜2013年01月20日許明信主講＞

一、設計合同與入賬票據

1、設計費發票的開票地點

2、支付境外設計費、咨詢費入賬票據與代扣義務

二、征地合同出讓金返還的稅務處理

三、征地合同中約定企業承擔紅線外支出如何處理

四、拆遷補償合同與票據結算

五、施工階段七大合同 1、大包（供貨方安裝）

2、甲供與甲控

3、總包分包 4、承擔對方稅收如何處理

5、票據結算

六、銷售合同 1、銷售與裝修分離如何操作 2、促銷方式中的稅收＜代墊首付、返稅、折扣、贈送、積分、定金返息＞ 3、代收款項 4、地下室、車位/庫＜地上車庫、地下車庫、人防車庫）車位轉讓合同＞ 5、售后回租涉稅條款 6、銷售房屋免物業管理費涉稅條款

七、股權轉讓合同與稅收征管

八、融資合同 1、無息借貸的稅收風險

2、統借統還與委托貸款 3、向關聯方借款

4、向個人借款

九、2012年度地產建筑行業財稅疑難問題集析 1、征用土地，紅線外支出是否可以稅前扣除？ 2、向境外支付設計費、咨詢費，合法扣除憑證是什么，需要代扣哪些稅？ 3、建筑工程分包，計稅依據如何確定？ 4、甲供材料是否需要換開工程款發票？ 5、房地產企業土地使用稅開始繳納與停止繳納時點如何確定？ 6、收到政府返還土地出讓金、稅收返還，是否可以作不征稅收入？ 7、銷售車位、車庫，如何進行稅務處理？

8、銷售促銷，買房贈物是否視同銷售，涉及哪些稅務風險？ 9、售后回租有哪些風險，如何規避？

10、代墊首付、定金返息、購房返稅，應如何處理有利？

11、銷售裝修的房產，應如何操作，房產企業與業主分別簽訂兩份協議是否可以？

12、企業之間無息借貸，是否存在稅務風險？

13、營改增后，對房產、建筑企業有哪些影響？

14、跨期費用是否可以稅前扣除，如何處理？

15、開發項目完工后續支出如何在稅前扣除？

16、房地產企業違約金收入是否交納營業稅、違約金支出是否可以稅前扣除？

17、企業日常工作如何審核發票，避免虛開、假票？稽查查處假票如何規避風險？

18、計提但未支付，未取得發票的租金，利息，是否可以在當年稅前扣除？

十、學員互動交流、專家現場疑難解答。

闞老師

【主講專家】闞振芳

中國注冊稅務師、中國注冊會計師、注冊管理咨詢師，房地產稅務實操專家，國內五A級事務所合伙人，他所屬的團隊專著于房地產稅務領域，為多家地產集團提供長期稅務顧問、稅務審計、稅務咨詢籌劃工作，熟悉地產全程財稅操作。著作《陽光節稅》第一次公開給出了土地增值稅定價數學模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類型開發項目土地增值稅籌劃具有指導意義。同時在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、內蒙古、成都、杭州、青島等省市進行房地產稅務講座。

【主講專家】許明信

國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型企業的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規與企業會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業棘手財稅問題，被業內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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