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【課程背景】

國家針對地產行業持續調控，限購、限售、限價、限貸、限商等政策不斷收緊，更多的傳統住宅地產開發商轉型為“商住并舉，多元發展”的綜合型地產開發運營商，開發業態逐漸從住宅拓展至商業、辦公、酒店、綜合體、超高層、游樂、文化旅游業態等。近三年實體商業受到疫情、電商、經濟下行等多重影響，整體呈現利潤降低、虧損擴大的趨勢，眾多傳統商業樓宇面臨改造升級、轉型經營的需求。無論是新建工程還是改造項目，機電系統顯得越來越復雜、重要。而且機電系統新技術、新工藝、新型節能、低碳措施層出不窮，機電系統占建安工程費的比重也越來越高。在競爭更加激烈的地產行業新時代，需要甲方機電管理人員更專業、更全面、更綜合、更有全局觀念。

本課程講師在外資、香港、國內知名地產公司擔任機電總監或集團機電技術牽頭人超過25年，對商業、辦公、酒店、超高層、文化旅游業態開發運營具有豐富經驗。講師將會深入淺出地解讀各業態機電系統設計、招采、施工、驗收的管控重點。

為什么香港、外資地產商開發的項目既美觀又實用，甚至10年、20年前開業的項目至今仍能維持較好品質、較高的租金？講師將帶您一起探究原因。機電系統任何問題都有解決方案，只是在不同企業文化，不同階段方案不同。講師將分享給您適合貴公司的機電系統管控辦法。

【課程收益】

1、解讀不同業態機電系統設計、招標、施工管控重點之差異；

2、土地摘牌前后市政調研及市政配套配套（供電、供水、燃氣、排污等）管控重點；

3、方案階段機電系統（強電、弱電、暖通空調、給排水/消防、電梯）經濟技術分析；

4、商業綜合體方案階段機電房選址建議；

5、常見空調系統形式、布置思路適用業態及場合；

6、綜合體項目各業態機電系統分設、合并優劣分析；

7、綜合機電、弱電、電梯合約規劃、分工界面、招標文件、議標問卷、評標分析實戰案例詳解；

8、商業項目給水系統形式經濟技術對比分析；

9、典型商戶（主力店、零售店、小餐飲、大餐飲、影院、超市等）機電系統預留條件及其合理性評估經驗分享；

10、應對招商業態變化的設計預留，以及降低商業拆改的措施；

11、機電各系統深化設計內容及審核技巧；

12、室內、室外、精裝修區域管線綜合工作流程及案例分析；

13、超高層建筑核心筒優化經典案例剖析；

14、超高層機電各專業特殊管控要點；

15、獲取標桿房企的機電設計標準和管控體系；

16、低入住率辦公樓空調系統運行方案，辦公標準層空調方案比選；

17、方案階段不同業態電梯選型及電梯招標前管控要點；

18、解讀國際品牌酒店管理公司標準及對酒店機電系統的特殊要求；

19、典型機電設備消聲減震措施及詳圖剖析；

20、機電各系統施工管理關鍵點及對策；

21、機電設計、招采、施工管理的跨部門協同；

22、商業建筑改造工程管控指引；

23、商業改造典型負面案例分析。

【課程對象】

★ 房地產企業董事長、總經理、項目總經理、商業地產公司等決策層領導；

★ 企業設計總監、設計部經理、技術總監、工程總監、電氣總監、電氣設計師、水電工程師、暖通工程師、弱電、給排水等專業人員。

★ 房地產企業招標采購專業技術人員

★ 建筑設計研究院、建筑設計公司董事長、設計總監及專業技術人員。

【課程大綱】

第一部分：商業、超高層、酒店機電系統全生命周期管控要點

1.商業、超高層、酒店項目機電系統與住宅項目的區別、重點和難點

2.商業綜合體機電系統組成及功能

3.商業與傳統住宅機電系統全生命周期工作流程差異

a)機電系統設計、招采及施工管理工作流程差異

b)摘牌前市政調研事項；

c)摘牌后市政配套（供電、供水、燃氣、排污等）管控重點；

d)機電顧問職責范圍解析

e)機電設計顧問招標要點分享

4.機電系統設計階段管控要點

a)典型及特殊業態水、電、冷、暖負荷配置；

b)強弱電、空調、給排水、消防、電梯系統方案階段管控要點；

c)商業綜合體方案階段機電房選址建議；

d)商業綜合體不同空調系統形式的適用場合；

e)低入住率辦公樓空調系統運行方案，辦公標準層空調方案比選；

f)商業項目暖通空調主干管線布置思路；

g)高層辦公電梯井道、核心筒優化案例；

h)商業項目給水系統方案比選探討；

i)商業項目智能化系統配置建議；

5.機電系統招標采購實戰案例研討

a)機電系統目標成本分享

b)機電施工招標模式優劣分析及建議；

c)機電工程招標流程及管控要點；

d)機電工程招標文件關鍵點總結及實戰案例研討；

e)圖形化表達機電工程分工界面；

f)機電工程招標議標問卷、案例解析；

g)機電工程評標要點及評標報告舉例；

6.機電系統施工階段管控要點

a)室內管線綜合工作流程、職責分工及相應合約條款；

b)室外管線綜合工作流程、職責分工及相應合約條款；

c)裝修區域、機房、設備層、管井施工深化流程；

d)機電施工單位深化設計管控要點；

e)商業綜合體精裝修區域、地下室管線綜合案例分享；

f)乙供設備/材料質量管理流程；

g)機電新技術、新材料的應用

h)機電各系統施工管理關鍵點及對策

i)機電設計、招采、施工管理的跨部門協同

7.典型商家機電預留條件

a)零售商鋪機電預留條件；

b)小型餐飲機電預留條件；

c)大型餐飲機電預留條件；

d)大型超市/電影院機電預留條件；

e)商戶機電預留條件合理性評估經驗分享；

f)應對商業業態調整、機電與結構設計預留策略；

第二部分：酒店項目機電系統管控要點

1.國際品牌酒店管理集團簡介；

2.酒店水、電、冷、暖負荷設計參數、配置建議、技術難點解析；

3.酒店機電系統特殊性及管控要點；

4.酒店智能化系統配置建議；

5.酒店機電工程施工招標文件、議標問卷案例分享；

6.酒店各階段審圖要點分享；

7.酒店各階段現場檢查要點分享；

第三部分：住宅機電系統管控要點

1.住宅機電方案階段N大控制要點；

2.住宅客戶關注點及負面案例剖析；

3.標桿房企住宅項目建造標準及成本適配分享

第四部分：超高層建筑機電系統管控要點

1.超高層電氣系特殊性；

a)與建筑高度相關的電氣設計規范條文及應對策略；

b)超高層項目變配電所方案比選案例分析；

2.超高層暖通系特殊性；

a)超高層暖通冷熱負荷特征；

b)超高層暖通水系統特殊性；

c)超高層暖通風系統特殊性；

d)上海中心大廈暖通空調水系統案例分析

3.超高層給排水系特殊性；

a)超高層綜合體給水系統特性分析；

b)超高層給水系統案例分享；

4.超高層電梯管控要點；

a)超高層辦公電梯井道、核心筒優化案例；

b)超高層電梯招標管控要點；

5.超高層設備/避難層設備布置及消聲減振技術措施及詳圖剖析；

a)酒店、超高層項目機電設備減振、降噪的重要性；

b)各業態噪聲控制目標；

c)減振、降噪工作流程；

d)典型機電設備減振、降噪技術措施及詳圖剖析；

e)機電工程抗震支架施工工藝、驗收管控要點

第五部分：商場改造管控指引

1.改造需求分析與確認；

a)改造前先做目標定位——盲目改造可能擴大虧損；

b)商業改造負面案例與成功案例分享

c)改造需求分類（招商、形象改善、設備更新、政策要求或其他）

d)評估改造時間

2.改造前準備工作；

a)資料收集；

b)落實限制條件（結合改造案例9）；

c)明確審批要求

d)改造成本、工期估算

e)改造前其他決策事項

3.如何確保改造合規；

a)老建筑不滿足新規范（結合案例）

b)最新政策——支持城市更新，區別對待老建筑

c)北京市既有建筑更新政策梳理

d)消防支隊與住建部門的政策導向

e)商業改造報審、報批路徑

4.商場節能、減碳改造措施；

a)更換節能燈具

b)日照補償改造

c)照明分路控制

d)新排風熱交換

e)使用節能設備

f)電扶梯加裝變頻調速

g)優化能源結構（結合老商場不停業改造案例）

h)冷卻塔免費供冷改造

i)冰/水蓄冷改造（結合水蓄冷改造案例）

j)智能控制節能

k)疊壓供水改造

l)機電改造節地

m)合同能源管理

n)運維托管節能

5.改造工程管理與驗收；

a)進場開工交底

b)工程管理及付款審核

c)變更管理

d)結算及竣工審計（可略講，尊重客戶意見）

e)質保驗收（可略講，尊重客戶意見）

f)商業改造典型負面案例分析

Q&A 現場學員案例分析及現場討論答疑（15-40分鐘）

專家老師

現任國內top10商業地產集團副總經理兼機電總監，國家注冊公用設備工程師、注冊一級建造師、國家計算機網絡工程師、高級工程師。2014年度被評選為上海市徐匯區高技能人才。

老師擁有25年房地產開發企業機電設計和工程管理工作經驗，曾在恒隆集團、和記黃埔、鐵獅門房地產公司、上海城開集團、萬達集團長期擔任機電總監或機電負責人。主持或參與管理過9個超高層、7座酒店（包括2個四星、4個五星、1個六星酒店）、6個綜合體、2個LEED認證項目（上海城開中心獲得LEED 金獎、合肥萬達茂獲得LEED銀獎），其中3個項目（上海恒隆廣場、上海中心城開國際、合肥萬達城）參與了全盤、全程項目管理。

老師對商業綜合體、超高層項目、酒店、文化旅游項目的機電設計、招標、質量管控、系統調試、竣工驗收等業務領域都有豐富的實操經驗。

授課特點：講師授課條理清晰，深入淺出，突出重點，案例詳實，注重應用，能傳授給參會人士先進理念和有效方法。曾被評為國內某地產集團商學院年度優秀講師。

老師憑借25年在外資、國企和民營地產公司的任職經歷，能分享給您適合不同企業文化的機電系統管控措施和解決方案。

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