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課程背景

更新/整備項目不是常規的開發建設項目，兩者最大的區別是更新/整備項目需要經過一個多主體參與的項目孵化階段，而常規的開發建設項目是從即時性獲得土地開始的。但業內太多的操盤者卻拿常規的開發建設思路去操作更新/整備項目的前期孵化。

更新/整備項目的前期孵化操盤要用什么樣的實施模式，什么樣的融資模式，要聯合哪些主體參與，基于什么樣的技術體系，實現什么樣的盈利模式，是城市更新時代每一個操盤者必須面對的問題。

培訓對象

1、擬轉型城市更新的中小型開發商高管；

2、擬轉型城市更新的傳統地產服務商高管

3、城投系等地方功能性國企高管

4、擬進入城市更新的大型施工承包商央企地方高管、有產業資源的央企地方高管

4、業主委員會主任、城中村股份公司董事會、舊工業區大業主等

課程大綱

第一部分：模式與方向

一、項目類型

1、舊小區

2、舊廠區、舊商業

3、舊街區

4、城中村

二、更新模式

1、拆除重建

2、綜合整治

3、拆改結合

三、實施模式

1、參與主體

2、政府一級，市場二級

3、市場化一二級聯動模式

4、市場化一二級分離模式

5、深圳模式實施

四、投融資模式

1、更新/整備投融資模式全景

2、F+EPC模式

3、城市更新基金模式

4、更新/整備孵化風投模式

五、盈利模式

1、基本概念

2、一二級聯動盈利模式

3、一二級分離盈利模式

4、綜合整治類項目盈利模式

第二部分：技術體系

一、政策體系

1、更新/整備政策的演變與基本框架

2、拆與不拆的辯證統一

3、國進民退與國民合作的辯證統一

4、城投系與更新/整備

5、深廣上北及全國其他地方更新/整備政策的差異與辯證統一

6、《城市更新孵化政策匯編》

二、規劃體系

1、深圳更新/整備規劃體系的基本框架

2、更新/整備的協商式規劃

3、更新/整備單元規劃

4、單元規劃指標測算

5、《百圖疊加規劃圖冊》

三、經濟體系

1、更新/整備經濟體系含義與困境

2、經濟體系的核心目標

3、項目成本

4、項目估值

5、風險索引表

6、更新/整備項目利益平衡

7、《城市更新經濟測算套表》

四、三大技術體系間的關系

第三部分：操盤實踐

一、項目進入

1、研判

2、操盤策劃

3、孵化項目公司成立

4、業主初步民意收集

5、政府支持態度獲取

6、前期服務商招投標

二、項目報批

1、基礎數據調查

2、立項：核心為業主意愿征集、政府訴求底線敲定

3、策劃規劃：成果文件

4、《更新/整備孵化報批專員基礎知識手冊》

三、拆賠談簽

1、權利人核實（確權）

2、查違控違

3、拆賠方案制定

4、意向協議簽約

5、拆賠意向鎖定

6、《更新/整備孵化談簽專員基礎知識手冊》

四、成果交付及退出

1、更新/整備孵化項目成果交付概念

2、建設運營實施方案

3、建設運營權招標

4、前期服務商退出

五、案例

1、舊小區更新案例：深圳木頭龍小區、北京勁松社區、浙江未來社區

2、舊廠房、舊商業更新案例：深圳天安云谷、深圳華僑城創意產業園、上海中華企業大廈

3、舊街區更新案例：深圳南頭古城

4、城中村更新案例：深圳大沖村、深圳水圍村

5、片區統籌更新案例：北京石景山區西部片區

第四部分：城市更新與房地產轉型

一、形式必然

1、從增量到存量

2、房地產、土地財政與城市更新

3、精細化分工

二、中小型房企轉型城市更新

三、傳統地產服務商轉型城市更新

1、傳統地產服務商現狀：從世聯沒落談起

2、傳統房地產服務VS城市更新孵化服務

3、城市更新前期服務商“1+N”服務體系

4、傳統地產服務商轉型城市更新方向

四、城投等功能性國企轉型城市更新

五、中鐵、中建等大型央企建筑承包商轉型城市更新

六、各種主體聯合操盤城市更新

宋老師

宋老師，城市更新專家，主持或參與了“深圳市城市更新行業研究報告（2009-2013）”“深圳市城市更新政策法規匯編（共10冊，6600多頁）”、“城市更新拆賠機制研究、城市更新實施主體公開選擇機制研究、城市更新投融資機制研究”“土地整備實施突破”等數十項課題研究；

主講了城市更新領域涉及拓展、規劃、報批、拆遷等多個關于城市更新的培訓課題，參與了城市更新稅務籌劃、投融資、產業規劃與導入等多個培訓課題的研發。

到浙江金華、山東濟南、上海、廣州等多地市區為當地政府及國資平臺公司進行城市更新一級土地開發與城市更新項目熟化的相關培訓授課。

為龍華海岸城、寶安華昌工業區、光明大捷達廠區、石巖華潤廠區、鹽田沙頭角海岸農墾廠區、羅湖果菜公司舊住宅區、田貝北苑小區等多個城市更新項目提供了城市更新項目運作咨詢和服務；

為光明新區光明社區、龍華新區龍華街道、坪山坑梓街道、坪山龍田街道等提供了社區存量土地資產盤活策略設計及社區城市更新項目運作、整村統籌等研究咨詢服務。

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