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『專題背景』

?2014-2015年注定是改革之年，國(guó)家稅務(wù)總局稅制改革的重磅消息接二連三出臺(tái)，行政審批制度改革、取消稅收專管員管戶制、重大重組稅收政策推出、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象事先備案改為完工后報(bào)送，十二五最后一年房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”箭在弦上……。

“重管理嚴(yán)稽查抓收入”將成為新一年稅務(wù)工作的新常態(tài)，年終決算正在緊張進(jìn)行，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我們準(zhǔn)備好了嗎？

『課程收益』

通過(guò)兩天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：

☆ 學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增新方案，規(guī)劃好營(yíng)改增的前期應(yīng)對(duì)策略；

☆ 全面掌握稅制改革動(dòng)態(tài)和最新稅收政策；

☆ 為您解讀房地產(chǎn)企業(yè)成本核算新制度新辦法；

☆ 破解營(yíng)改增應(yīng)對(duì)困惑和財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)管理難題；

☆ 提交本單位財(cái)稅疑難問(wèn)題，與專家零距離交流，真正解決實(shí)際問(wèn)題。

『培訓(xùn)對(duì)象』

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

『課程內(nèi)容』

一：房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)改增政策前瞻與應(yīng)對(duì)

1．房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)改增背景

2．營(yíng)改增試點(diǎn)方案中，房地產(chǎn)銷售、出租和建筑業(yè)稅率是17%、11%、6%和3%，如何選擇？存量房產(chǎn)在營(yíng)改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

3．一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，什么是銷項(xiàng)稅額，什么

是進(jìn)項(xiàng)稅額？營(yíng)改增改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

4．營(yíng)改增啟動(dòng)時(shí)已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的

流轉(zhuǎn)稅？長(zhǎng)期合同如多年完成總包合同如何處理？

5．企業(yè)成本和費(fèi)用中哪些增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付

的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？外購(gòu)材料、甲供材、廣告費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、資金利息、勞務(wù)分包外包、人工費(fèi)等方面如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

6．項(xiàng)目公司開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所

有的，其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣？拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營(yíng)改增？

7．是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？簽訂工

程合同時(shí)（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同等），對(duì)預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

8．項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？注冊(cè)地和項(xiàng)目所在地不同時(shí)如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？ 項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？

9．會(huì)計(jì)核算、發(fā)票管理、業(yè)務(wù)流程、供應(yīng)商、營(yíng)銷策略、制度修訂、合同管理有哪些變化，增值稅納稅申報(bào)與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)有哪些改變？如何應(yīng)對(duì)？

10．營(yíng)改增過(guò)渡期間及營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備，應(yīng)采取哪些措施積極應(yīng)對(duì)？包括但不限于以下措施：

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)有策劃空間嗎？

⑵ 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？往來(lái)業(yè)務(wù)單位

是否需要調(diào)整改變？沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅影響多少利益？

⑶ 建筑安裝工程結(jié)算時(shí)間和發(fā)票開具時(shí)間，是否可以推遲？按工程進(jìn)度開發(fā)票還是按

合同約定收款時(shí)間開具發(fā)票？

⑷ 營(yíng)改增后，財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告費(fèi)、甲供材、設(shè)備費(fèi)及設(shè)備租賃費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、辦公費(fèi)、

綠化樹木、人工勞務(wù)費(fèi)等如何簽訂合同？

⑸ 營(yíng)改增后甲供材的稅收處理分析

⑹ 營(yíng)改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)如何籌劃？

⑺ 項(xiàng)目公司要考慮進(jìn)銷平衡，先抵扣后銷售怎么辦？

⑻ 代收費(fèi)用將視同價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅，如何處理？

二：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與管理應(yīng)對(duì)

1．企業(yè)開工前期開辦費(fèi)的核算、資本化和費(fèi)用化的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。契稅的計(jì)稅依據(jù)和土地使用稅的納稅時(shí)間及減免稅規(guī)定

2．開發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的判斷標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)所得稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及土地增值稅清算對(duì)

象的基本核算項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷補(bǔ)償支出如何核算計(jì)入開發(fā)成本？

3．開發(fā)產(chǎn)品成本核算項(xiàng)目。會(huì)計(jì)劃分哪7項(xiàng)，企業(yè)所得稅成本核算項(xiàng)目分為哪6項(xiàng)？成本核算對(duì)象與成本核算項(xiàng)目是二級(jí)科目還是三級(jí)科目？多欄式成本核算賬簿

如何設(shè)置？

4．共同成本和間接成本分?jǐn)偡椒ā?huì)計(jì)上的三種方法與稅務(wù)規(guī)定的四種方法如何運(yùn)用，哪些是規(guī)定分配方法，哪些是自選分配方法？

5．開發(fā)間接費(fèi)用核算內(nèi)容分析。開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的區(qū)別以及對(duì)企業(yè)所得稅

和土地增值稅的影響分析

6．營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)分析。會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅處理、土地增值稅處理分析

7．甲供材、自購(gòu)設(shè)備財(cái)稅核算分析。會(huì)計(jì)核算、營(yíng)業(yè)稅處理、企業(yè)所得稅處理、土地增值稅處理分析

8．物業(yè)用房、幼兒園、配電房等公共配套設(shè)施核算財(cái)稅分析。上述配套設(shè)施移交給

業(yè)主是否視同銷售征稅？

9．開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算會(huì)計(jì)核算銜接。哪些數(shù)據(jù)采用會(huì)計(jì)核算方法取得，哪些

數(shù)據(jù)按稅法規(guī)定重新計(jì)算取得？

10．財(cái)務(wù)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算：利息費(fèi)用資本化和費(fèi)用化的財(cái)務(wù)核算劃分標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)所得

稅資本化與費(fèi)用化的判斷，利息費(fèi)用土地增值稅扣除規(guī)定。

11．管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用核算項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析。稅務(wù)評(píng)估檢查關(guān)注哪些項(xiàng)目？

12．完工前收入會(huì)計(jì)核算與完工后收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。預(yù)收賬款會(huì)計(jì)核算與企業(yè)所得稅

政策規(guī)定的重大區(qū)別

13．營(yíng)業(yè)稅金及附加核算分析。會(huì)計(jì)上是按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算還是按收入與費(fèi)用配比原

則確認(rèn)？不同核算在納稅方面的影響

陳老師

著名稅務(wù)策劃專家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)，市局稽查局局長(zhǎng)；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國(guó)家稅務(wù)總局中國(guó)稅務(wù)雜志社《稅收疑難問(wèn)題解答》專欄首席咨詢顧問(wèn)及專家；在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專家"；在國(guó)家級(jí)稅務(wù)專業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個(gè)人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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