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課程背景

“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策相應(yīng)發(fā)生變化，各級地稅機關(guān)將進一步加大對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征和清算的管理力度，房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨“營改增”新形勢下的土地增值稅清算檢查。

本課程結(jié)合“營改增”最新稅收政策和稅收管理新要求，將企業(yè)財務(wù)核算中各環(huán)節(jié)可能涉及到的土地增值稅清算中的收入和扣除項目風險點和規(guī)劃進行詳細分析，使企業(yè)財務(wù)管理人員能夠較好的掌握企業(yè)土地增值稅清算、申報及稅收策劃的要點。

課程收益

了解營改增后清算收入、清算成本的確認、稅金的扣除等各方面的變化；

掌握土地增值稅清算審核的重點；

解析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本會計核算、企業(yè)所得稅成本核算對象、七大成本核算項目具體內(nèi)容以及共同成本間接成本分攤方法，在此基礎(chǔ)上重點分析土地增值稅清算對象、五大扣除項目與會計核算企業(yè)所得稅的差異；

梳理分析土地增值稅清算審核流程和存在的問題以及土地增值稅清算應(yīng)對策略；

介紹當前土地增值稅幾種主流籌劃方法以及可行性分析，同時對企業(yè)實際工作中存在的合作建房、投資經(jīng)營、售后回租、售后回購、企業(yè)重組等特殊經(jīng)營事項中土地增值稅的政策。

課程對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司老板、總會計師、首席財務(wù)官、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會計以及稅務(wù)咨詢公司財會辦稅人員等。

主講內(nèi)容

一：開發(fā)成本的會計核算與稅務(wù)實務(wù)

1．項目開發(fā)成本的會計核算，介紹財會[2013]17號文件中的開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定，七大成本項目的具體范圍和共同成本的三種分配方法等

2．企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本差異分析

二：土地增值稅清算政策實務(wù)解析

1．土地增值稅的征稅對象和范圍，無產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，是否征收土地增值稅？

2．土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？

3．土地增值稅的預征，哪些類型房產(chǎn)不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數(shù)的變化

4．土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責任和清算時點的選擇，土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理？

5．土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認法，包括應(yīng)收未收款房款、價外費用、折扣折讓、銷售退回，面積補差、違約金收入是否繳納土地增值稅？

營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？

6．土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細解析：

⑴ 包括“營改增”前后，土地成本和拆遷補償費成本如何確認。營改增后，一般計稅項目開發(fā)成本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調(diào)減？兩種確定方法中哪一種對企業(yè)有利？

⑵ 開發(fā)成本合法票據(jù)認定、拆遷補償費用、政府許可規(guī)費成本化或費用化區(qū)分、裝修費用扣除政策分析，公共配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用（總部費用和項目部費用的歸集劃分）政策分析

⑶ 開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）扣除政策分析，利息費用是單獨計算扣除還是計入開發(fā)成本扣除？

⑷ 稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？

⑸ 加計扣除政策分析，轉(zhuǎn)讓哪些開發(fā)產(chǎn)品不能加計扣除？

7．扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用，商住兩用房土地成本和開發(fā)成本如何分攤？

8．銷售舊房土地增值稅清算申報，包括舊房扣除項目分類、評估價和購置價扣除兩種計算方法的選擇、印花稅和交易費用的扣除、房地產(chǎn)企業(yè)舊房的判斷等政策解析與運用

9．特殊事項的土地增值稅處理，包括拆遷補償房屋、合作建房、房地產(chǎn)投資、售后回購、售后回租、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和委托代建等土地增值稅政策解析。

三：廈門市地方稅務(wù)局土地增值稅預征、清算、核定征收等地方稅收政策規(guī)定要點分析

四：土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較

1．匯算清繳與項目清算差異比較

2．應(yīng)稅收入差異，包括土地征用及拆遷補償費返還收入、租金收入、投資收益、營業(yè)外收入和視同銷售收入的區(qū)別

3．開發(fā)成本差異，包括小區(qū)外成本、配套設(shè)施成本、營銷設(shè)施建造費、地下停車位、項目顧問費、設(shè)計費等差異

4．開發(fā)費用差異，包括跨年度費用、銷售費用、管理費用利息費用、融資手續(xù)費顧問費等財務(wù)費用的區(qū)別

5．預提費用差異及后續(xù)費用，包括跨年度成本費用、報批報建費用、公共配套設(shè)施費用、建筑工程質(zhì)量保證金、土地占用費等區(qū)別

五：主要稅收規(guī)劃方法分析

1．土地增值稅反避稅政策分析

2．土地增值稅優(yōu)惠政策的策劃方法分析

3．企業(yè)項目清算收入方面的策劃分析

4．企業(yè)開發(fā)成本、開發(fā)費用的籌劃分析

5．房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)劃分析

6．企業(yè)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃分析

7．企業(yè)改制重組土地增值稅契稅最新政策解析

六：現(xiàn)場互動答疑：學員問老師答，疑難問題不帶回家

陳老師

著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師，國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務(wù)師后期教育主講老師、國家稅務(wù)總局中國稅務(wù)雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務(wù)專業(yè)報刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧。

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