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課程對象：

各大企業董事長、總經理、總會計師、財務總監、稅務總監、合同管理、法律部門負責人、財務經理、稅務經理及相關項目經理；各會計師事務所、稅務師事務所、代理記賬公司和涉稅咨詢顧問公司負責人及工作人員以及想快速成為房地產企業會計核算和稅務問題高手的財務人員。

課程背景：

尊敬的各位財務總監、財務部長、財務人員：

1、您想在房地產企業做一名優秀的財務會計嗎？

2、您知道營改增后房地產企業如何建賬、建幾本帳、建什么賬嗎？如何做會計處理嗎？如何納稅申報嗎？

3、您懂得營改增后房地產行業的核算方法與特點嗎？

4、您知道增值稅稅率降低對房地產業的影響嗎？

5、您知道國地稅什么時間合并嗎？合并后對房地產業有什么影響嗎?

6、您了解房地產行業營改增后十大稅種的新政策在實際工作中如何運用嗎？

7、您知道房地產行業營改增后增值稅納稅處理邊氏八步法嗎？

8、您知道房地產行業營改增后土增稅納稅處理邊氏九步法嗎？

9、您知道房地產企業所得稅匯算和土增稅清算兩大稅種的七大區別嗎？

10、您知道房地產行業營改增后所得稅匯算清繳邊氏十步法嗎？

11、您知道為什么房地產行業連續幾年稅局都作為重點檢查的對象嗎？

12、您知道營改增后房地產企業從籌建、買地、規劃、開發、預收、銷售、融資、清盤等各環節的會計處理與納稅實務操作方法與技巧嗎？

歡迎您參加邊老師親自授課的《營改增后房地產企業開發經營各環節會計核算、納稅實務操作》特訓營，徹底幫助您全面掌控營改增后房地產企業從籌建、買地、規劃、開發、預售、完工銷售、融資、清盤等各環節的會計處理與納稅實務操作方法與技巧，正確做好房地產企業營改增后的稅務規劃，減輕企業稅負，提高自身價值！

課程收益

1、讓學員系統掌握營改增后房地產行業會計核算賬簿設置、成本核算方法等技巧；納稅申報的具體方法和技巧。

2、讓學員正確把握最新的稅收政策及在房地產企業各個環節實際工作中的運用；

3、讓學員掌握國地稅合并對房地產企業的影響與應對方法；

4、幫助學員在實際工作中建立合理的納稅體系與動態防范機制；

5、讓學員掌握營改增后增值稅的預售環節、完工銷售環節的會計處理及報表編制方法；土增稅在預交和清算時會計處理和報表編制方法；所得稅的會計處理及報表編制方法

6、幫助您迅速提升房地產企業的核算與管理水平，充分展示您在公司及在同行中的個人價值和魅力。

7、讓學員通過四天學習，掌握技術特點，增加技能，終身受用。

課程大綱

第一部分：營改增后房地產企業建賬與會計核算

一、房地產會計核算的特點

二、常用的會計科目

三、營改增后如何建賬？一般納稅人建哪八本賬？應交稅費三欄賬如何設置？

1、如何設立“應交稅費---應交增值稅明細賬”十個專欄的明細賬？每個專欄核算的內容是什么？

2、如何確認成本核算對象

3、確定成本對象的原則

4、確定成本核算對象方法

5、成本核算對象和成本項目之間的關系

四、房地產開發成本的會計核算

1、開發成本的構成和成本明細賬的設置

2、取得土地后的涉稅賬務處理

3、前期工程費用核算的內容及核算方法

4、建設安裝工程費核算的內容及核算方法

5、基礎設施的建造核算的內容及方法

6、公共配套核算的內容及方法

7、開發間接費：

⑴區分開發間接費與期間費用

⑵“開發間接費”科目核算的內容及方法

8、成本歸集、分配及結轉的會計處理

9、預提配套設施費的核算

10、開發產品成本的結轉

第二部分：房地產企業開發經營各環節涉稅新政解讀與納稅風險防范

1、公司設立階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

2、土地取得階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

3、規劃設計階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

4、開發建設階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

5、項目預售、銷售階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

6、項目清算階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

7、企業利潤計算階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

8、企業利潤分配階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

9、企業融資階段會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

10、企業日常費用支出會計處理與涉稅新政解讀與納稅風險防范

第三部分：房地產企業增值稅涉稅疑難問題解析

1、增值稅率11%降為10%對房地產企業有影響嗎？

2、房地產企業一般納稅人進項稅額抵扣需要哪些憑證？

3、房地產企業有哪兩種票不是進項勝似進項？

4、房地產企業預收房款如何預交增值稅？新老項目如何預交？

5、房地產企業營改增后發生非正常損失如何處理？

6、購買土地的出讓金能否抵減銷項稅額？

7、房地產營改增后支付的借款利息進項稅額如何抵扣？

8、房地產企業預收房款如何預交城建稅？教育費附加？

9、增值稅預交3%如何計算？賬務處理？納稅申報表？

10、完工時應交增值稅如何計算？土地的稅如何抵減銷項稅額？賬務處理？納稅申報表如何填報？

11、房地產企業營改增后進項稅額、銷項稅額、進項稅額轉出等處理技巧

12、房地產企業營改增后收取租金如何交納增值稅？

13、營改增企業銷售已使用過的舊固定資產如何納稅？

14、營改增企業銷售已使用過的不動產如何納稅？

15、房地產企業營改增新老項目如何劃分？

16、房地產企業老項目采用哪種計稅方法？

17、房地產企業新項目采用哪種計稅方法？

18、房地產企業一般計稅方法如何扣減土地價款？

19、房地產企業購買稅控設備和交納技術維護費如何財稅處理？

20、房地產企業營改增后增值稅會計處理、納稅申報八步法？

第四部分、企業所得稅預交、匯算清繳重點疑難問題解析

1、確認開發產品完工的條件是什么？

2、房地產企業銷售未完工產品取得預收款的所得稅如何處理？

3、房地產企業預計計稅毛利率如何確定？

4、開發產品預收款何時確認收入實現？

5、開發產品完工銷售收入包括哪些內容？

6、開發建造期間的借款利息如何會計處理？納稅處理？

7、開發企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應在何時確認為銷售收入的實現？收入的金額如何確定？

8、哪些情況下須對開發產品視同銷售計繳所得稅？視同銷售的收入如何確認？

9、預售環節所得稅匯算招待費如何扣除？

10、房地產開發企業的成本、費用區分為哪幾類？

11、什么是計稅成本？

12、什么是成本對象？

13、確定成本對象的原則是什么？

14、確定成本對象需要向主管稅務機關備案嗎？

15、開發產品計稅成本支出包括哪些內容？

16、開發企業計稅成本如何核算？

17、共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，如何分配至各成本對象？

18、“以地換房”方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？

19、以接受投資的方式取得土地使用權的，土地成本如何確定？

20、企業支付拆遷補償費可以作為計稅成本嗎？

21、企業建造的停車場所的成本如何處理？

22、企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的如何處理？

23、已銷開發產品的計稅成本如何計算？

24、房地產企業廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數如何掌握？

25、房地產開發企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損的，如何辦理退稅？

26、未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用？

27、未完工收入是否允許扣減稅金及附加？

28、未完工收入是否允許作為三項費用的扣除基數？

29、未完工收入所得稅季度申報表填列方法

30、未完工收入年度匯算清繳37張申報表填列方法

第五部分、 土地增值稅預交、清算疑難問題解析

1、哪些情況下需要預繳土地增值稅？預征率如何確認？預征的 計稅依據是什么？

2、如何確定土地增值稅的清算單位？

3、土增稅清算的收入有哪些？

4、土地增值稅清算的扣除項目有哪些？

5、土地增值稅清算時項目的裝修費能否扣除？

6、營改增新時代土地增值稅清算時印花稅如何扣除？

7、營改增新時代土地增值稅清算時土地成本如何扣除？

8、土地增值稅清算邊氏九步法分為哪九步？

9、土地增值稅清算與所得稅匯算清繳的七大區別？

10、土地增值稅清算時車庫、車位如何處理？

11、哪些情況下房地產企業應當自行土地增值稅清算？

12、哪些情況下稅務機關可以要求房地產企業進行土地增值稅清算？

13、房地產企業何時需要到稅務機關辦理土地增值稅清算手續？

14、對自用或出租的開發產品是否征收土地增值稅？

15、如何計算土地增值稅的預繳稅額？會計處理？

16、 土地增值稅清算案例題詳解

第六部分、其他稅種疑難問題解析

1、房地產企業的開發產品在什么情況下需要繳納房產稅？

2、對按照房產原值計稅的房產，房產原值是否包含地價（為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等）？

3、宗地容積率低于0.5的，如何確定計入房產原值的地價？

4、對房地產開發公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅？

5、以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，何時開始繳納土地使用稅？

6、已出售的開發產品何時停止繳納土地使用稅？

7、以協議方式受讓土地使用權的，其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費？

8、以競價方式出讓的，契稅計稅依據是否包括市政建設配套費以及各種補償費用？

9、因減免土地出讓金而承受國有土地使用權的，是否亦減免契稅？

10、期房購買者退房時已經繳納的契稅是否可以退還？

11、購買已裝修的房屋，裝修費用是否包括在契稅計稅價格內？

12、企業合并時，合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，是否要繳納契稅？土增稅？

13、企業分立時，派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，是否繳納契稅？土增稅？

14、土地使用權出讓合同、轉讓合同是否要繳納印花稅？

15、商品房銷售合同應按何種稅目繳納印花稅？

16、房地產企業與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅？

第七部分 三舊改造涉稅疑難問題解析

1、三舊”改造過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅和個人所得稅等主要稅種相關稅務處理事項？

2、支付拆遷補償費能否計算抵減銷項稅額？土地增值稅如何扣除成本？

3、招拍掛取得土地如何計算抵扣銷項稅額？土地增值稅如何扣除成本？

4、購買爛尾樓如何抵扣進項稅額？

5、購買爛尾樓土地增值稅如何扣除成本？

第八部分 2018年5月1日后增值稅率降低后發票的領用、管理、開具方面疑難問題

1、自2018年5月1日起企業的增值稅發票如何開具？還能否開具17%、11%的專用發票？

2、企業租金收入、向承租方收取的電費水費等能否開具專用發票？

3、取得發票備注欄的要求審核？納稅人識別碼的要求？

4、企業善意取得虛開增值稅專用發票的稅務處理？

5、企業惡意取得虛開增值稅專用發票的稅務處理？

6、企業取得失控增值稅專用發票的稅務處理？

7、增值稅專用發票認證期？超過認證期的票如何處理？

8、三流不一致、四流不統一就判斷是虛開增值稅專用發票嗎？

9、一般納稅人丟失已開具專用發票的稅務處理

10、2018年5月1日后增值稅率降低后負數發票的開具

第九部分 師生互動交流

邊老師

中國注冊稅務師，中國會計師，中國著名“財稅三棲”實戰專家，從事財稅研究及實際工作20多年，曾擔任某財稅學校校長，某稅務局征收分局副局長，某稅務稽查局副局長，現任國家稅務總局北戴河培訓中心教授，清華大學財稅總監高級研修班特聘教授，北京財稅研究院特約研究員，北京中關村高新企業協會財稅顧問，擔任多家大中型企業財務、稅務顧問。多次為國家稅務總局舉辦的各省稅務征管處長培訓班、稅務稽查骨干培訓班授課，常年巡回為全國各地稅務干部、財務人員授課累計達數千場，針對我國財稅人員目前的業務素質情況，在全國首創獨特的教學方法----新稅法在會計核算中應用模擬訓練營，曾多次舉辦《營改增后房地產企業開發經營各環節會計核算與納稅處理實務操作班》。

邊老師還應邀為：風帆股份、樂凱股份、天威英利集團、河北建設集團千秋管業公司、北京白象集團、北京中一建設集團、中國石油、山東東營化工公司、山西省萬家寨引黃工程總公司、中國海軍總裝備部等近百家大中型企業做內訓。主編參編教材十余部，主講課程：新所得稅匯算清繳與納稅調整，新稅法在會計核算中的應用，納稅評估和稅務稽查的風險防范、稅企之間常見涉稅爭議處理技巧等等。具有深厚的財稅理論功底，創新能力強、實戰經驗足，極具互動性的演講風格，深受全國稅務干部、企業財務人員歡迎和贊譽，被譽為“財稅培訓的演講專家”、“納稅核算的實戰專家”、“財稅理論與實際操作完美結合的訓練導師”、“財務策劃和納稅籌劃的九段高手”。

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