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課程背景

城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興之路，企業(yè)參與一級開發(fā)的可能性越來越大。在此過程中的城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱，土地成片開發(fā)前期的土地一級開發(fā)將面臨不少難題，為企業(yè)開發(fā)帶來不少難題。

一方面，企業(yè)參與一級開發(fā)能有利于實現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；另一方面，開發(fā)過程中一旦一級開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。

所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理一級開發(fā)的問題是企業(yè)必須面臨的選擇。

課程價值

1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)；

2、土地一級開發(fā)基礎(chǔ)、一級開發(fā)與二級開發(fā)的關(guān)系；

3、二級開發(fā)聯(lián)動模式與案例分析；

4、土地一級開發(fā)操作中的核心問題分析及解決途徑分享；

5、資金流轉(zhuǎn)與土地有效控制；

6、大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標等關(guān)鍵問題處理分析；

7、土地一級開發(fā)中土地價值、增值方式與功能設(shè)立；

8、一級開發(fā)退出、風險與風險控制模式設(shè)計…

課程對象

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總；戰(zhàn)略投資部、市場部及其他相關(guān)職能部門。

課程大綱

第一部分：鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化之路

一、城市化、城鎮(zhèn)化與區(qū)域開發(fā)

1、城市化、城鎮(zhèn)化概念

2、城市化中的城鎮(zhèn)化階段

3、城鎮(zhèn)化與城市化的差異

4、城鎮(zhèn)化特征

人口集聚特征

產(chǎn)業(yè)集聚特征

生產(chǎn)要素集聚特征

城市設(shè)施集聚

二、城鎮(zhèn)化發(fā)展機遇

1、基礎(chǔ)設(shè)施

2、交通運輸業(yè)

3、農(nóng)業(yè)與大健康

4、城市配套服務(wù)

5、房地產(chǎn)

三、城鎮(zhèn)化政策支持

1、城鎮(zhèn)化政策解析

2、國際先進國家城鎮(zhèn)化階段的政策解析

日本的經(jīng)驗

美國的經(jīng)驗

德國、英國的經(jīng)驗

3、城鎮(zhèn)化政策預(yù)測與建議

第二部分：區(qū)域開發(fā)

一、區(qū)域開發(fā)

1、區(qū)域開發(fā)概念、來由

2、我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀

3、區(qū)域開發(fā)的特點、特征

功能內(nèi)部化

價值外溢

增值性

分區(qū)與分期

4、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容

5、區(qū)域開發(fā)操作主體要求

6、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

二、區(qū)域規(guī)劃

1、區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)規(guī)劃

2、區(qū)域規(guī)劃基本原則

土地價值屬性原則

開發(fā)分期原則

價值兼容原則

價值增值原則

3、土地分析（價值屬性與價值梯度）

4、區(qū)域規(guī)劃

三、區(qū)域營銷

1、區(qū)域營銷的價值（對房地產(chǎn)的價值）

2、區(qū)域營銷的主要手段

3、區(qū)域營銷與房地產(chǎn)營銷的差異

4、區(qū)域營銷操作思路

5、區(qū)域營銷的案例

鄭州航空港

深圳大梅沙

長沙新河三角洲

第三部分：土地與土地開發(fā)基礎(chǔ)

一、土地開發(fā)流程與一二級開發(fā)

1、土地生命周期

2、土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)

城市進入性

區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計

定位與規(guī)劃

區(qū)域運作策略與土地營銷

區(qū)域增值

3、一、二級開發(fā)的差異性

4、土地開發(fā)的法律問題

國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定

地方政府對土地一級開發(fā)中的相關(guān)法律問題

相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題

二、一級開發(fā)模式分析

1、全程運營模式

模式解析；全程運營模式的要點

2、主導(dǎo)整合模式

模式解析；操作要點與成功要素

3、一級主導(dǎo)開發(fā)模式

模式解析；操作要點與成功要素

4、一二級聯(lián)動開發(fā)模式

模式解析；操作要點與成功要素

5、公建代建開發(fā)模式

模式解析；操作要點與成功要素

三、國內(nèi)一二級土地聯(lián)動開發(fā)成功案例分析

1、成功案例標準

2、案例分享

揚州廣陵新城開發(fā)

青島南山集團威尼斯水城一級開發(fā)

海南魯能以及開發(fā)、首創(chuàng)以及開發(fā)項目

3、項目一級開發(fā)的控制過程

發(fā)展歷程講解

開發(fā)企業(yè)介入機會與土地獲取條件

定位與規(guī)劃調(diào)整策略（及效果分析）

公共設(shè)施（會展中心、五星級酒店等）開發(fā)與在一級開發(fā)中的作用

二級市場價值定義一級土地價值的開發(fā)策略

一級開發(fā)控制二級土地的措施

二級開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動性分析

政府對一級開發(fā)的支持

第四部分：土地一二級聯(lián)動問題解析（如地如何控制？收益怎么保證？）

一、企業(yè)參與一級開發(fā)應(yīng)明確的核心問題（結(jié)合案例）

1、土地流轉(zhuǎn)方式

土地性質(zhì)、土地指標；土地流轉(zhuǎn)進程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算

2、資金流轉(zhuǎn)方式

合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）

資金監(jiān)控方式

3、合作方式（合作協(xié)議中明確）

合作方的權(quán)利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制

二、一二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協(xié)議控制

3、規(guī)劃控制

控制要點、城市案例啟示

4、關(guān)鍵設(shè)施控制

控制要點、城市案例啟示

5、流程控制

控制要點、城市案例啟示

6、其他控制方式

第五部分：一級開發(fā)與一二級聯(lián)動中的成本、風險

一、一級開發(fā)中的成本構(gòu)成 –資料學(xué)習(xí)為主

1、成本控制風險與關(guān)注因素

2、總的成本構(gòu)成

各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發(fā)總成本的影響

二、土地一級開發(fā)中的融資模式–資料學(xué)習(xí)為主

1、土地一級開發(fā)融資特征

2、土地一級開發(fā)的主要融資模式

3、政府、國企、土地儲備中心等融資方式：特征、運作方式

傳統(tǒng)方式：貸款、銀信政誠品等

新型方式：土地儲備基金、債券等

4、企業(yè)融資方式：運作、特征

貸款、企業(yè)債、票據(jù)等

基金、信托等

5、融資發(fā)展新特點

三、土地一及開發(fā)與一二聯(lián)動開發(fā)中風險與控制（結(jié)合案例）

1、一級開發(fā)收益來源及影響要素

2、影響一級開發(fā)收益因素

收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場實現(xiàn)不可行、投資節(jié)奏不合理

3、投入成本風險

拆遷成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控；開發(fā)周期的不可控

4、規(guī)劃實現(xiàn)的風險

商業(yè)不可實現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實現(xiàn)、公共設(shè)施不可實現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟不可實現(xiàn)

5、進程不可實現(xiàn)風險

政府換屆導(dǎo)致的剔出風險；土地出讓實現(xiàn)風險

6、土地開發(fā)中的拆遷問題

拆遷難題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）；拆遷的成本、變化；拆遷風險及控制

7、增值收益分成實現(xiàn)風險

8、土地財務(wù)管理制度；制度導(dǎo)致的企業(yè)財務(wù)風險；產(chǎn)業(yè)基金資金流轉(zhuǎn)；設(shè)立政府企業(yè)設(shè)施投資資金流轉(zhuǎn)；分塊取地轉(zhuǎn)讓（合作）資金流轉(zhuǎn)；成功案例一級開發(fā)分成收益財務(wù)實現(xiàn)流程。規(guī)避一級開發(fā)收益風險的模式設(shè)計探索

第六部分：一級開發(fā)與一二級開發(fā)中的政企合作模式

一、政企合作模式

1、政企合作投資模式

股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關(guān)系

2、政府合作的管控模式

管理架構(gòu)設(shè)計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理

3、政企合作中權(quán)、責、利界定

政府的權(quán)、責、利；投資企業(yè)的權(quán)、責、利；合作組織的權(quán)、責

二、政企合作協(xié)議要點（結(jié)合案例）

1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)

2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議、失敗合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解

合作協(xié)議中關(guān)于“股份構(gòu)成”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“土地指標”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“投資強度與節(jié)奏”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“公共設(shè)施投資與管理”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施投資”的規(guī)定

三、退出與退出機制

1、一級開發(fā)企業(yè)退出的含義

2、一級開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式

3、一級開發(fā)企業(yè)退出一級開發(fā)可能面臨的問題

4、退出過程中核心問題的處理方案

5、方便退出的機制設(shè)立

第七部分：區(qū)域開發(fā)、一級開發(fā)區(qū)城市進入性問題

一、一級開發(fā)與二級開發(fā)城市選擇

1、一級開發(fā)、二級開發(fā)關(guān)系

二級開發(fā)城市選擇

房地產(chǎn)市場城市分類

不同房地產(chǎn)市場中一級開發(fā)的機會分析

2、一級開發(fā)城市選擇特征

土地市場是房地產(chǎn)市場關(guān)系

產(chǎn)業(yè)、人口對一級開發(fā)影響

城市、城市群與一級開發(fā)

一級開發(fā)城市選擇要求

3、一級開發(fā)城市選擇中關(guān)注的問題

第八部分：現(xiàn)場討論與課程小結(jié)

楊老師

楊老師，煥禾咨詢總經(jīng)理，清華大學(xué)、北京大學(xué)客座教授，原世聯(lián)行高級合伙人、集團戰(zhàn)略顧問總經(jīng)理；區(qū)域開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)領(lǐng)域資深專家；十六年房地產(chǎn)、城市戰(zhàn)略咨詢經(jīng)驗，并先后為萬科、中建、中鐵、中航、魯能、華夏幸福等企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，先后為天津濱海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、麗江古鎮(zhèn)、華僑城等國內(nèi)著名項目提供服務(wù)。

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