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專題背景

?據2013年11月25日中央電視臺爆料：截止到2012年12月31日，全國房地產企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元，占當年稅收收入的37.8%，如此巨額的應繳未繳稅款必然招致稅務機關對房地產開發企業土地增值稅更加嚴格地清算。2014年在南昌市召開的全國稅務稽查工作會議已經決定把土地增值稅清算作為今年的稽查重點。

?為整頓和規范稅收秩序，提高納稅人稅法遵從度，營造公平有序的稅收環境，稅務總局決定2014年繼續在全國范圍內開展稅收專項檢查工作。最近國家稅務總局下發了《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發[2014]31號）在三個指令性檢查項目中，房地產開發企業首當其沖，房地產開發企業正面臨著第13次稅收專項檢查。

?針對房地產業面臨的嚴格稅收征管形勢，我們總結了近幾年房地產企業稅務專項檢查的典型案例，歸納了近幾年房地產業稅企爭議的焦點問題，結合各省的稅收檢查要求，對房地產企業所涉及的各稅種，諸環節、分項目進行剖析，希望通過培訓，講解土地增值稅的清算策略、房地產企業各稅種納稅操作技巧，現場解答房地產企業在納稅操作中遇到的疑難問題。

培訓收益

1、通過學習，使學員掌握土地增值稅清算的基本法規、清算程序和清算方法、稅收優惠，土地增值稅的納稅籌劃技巧等。

2、通過學習，使學員掌握房地產開發產品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發產品成本。

3、通過學習，使學員掌握收入確認的原則、方法，開發項目完工的標準，預售賬款結轉收入的時限，正確計算應納稅所得額和應納所得稅額。

4、了解房地產行業稅收檢查的重點及其應對策略。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、財務經理、財務人員以及稅務、

會計事務所和各財務咨詢公司的人員。

主講內容

一：營業稅專項檢查風險控制要點

1、企業以土地使用權投資怎樣繳納營業稅？

2、什么是合作建房？怎樣繳納營業稅？

3、自建房產自用是否繳納營業稅？誤交的營業稅如何處理？

4、甲供材與甲供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發票可否計入開發成本？

5、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業稅？

6、轉讓在建項目怎樣繳納營業稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售如何納稅？

7、房地產企業以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業稅？

8、房地產企業向職工低價售房如何納稅？

9、房地產開發企業取得的“毛地”，對土地進行一級開發怎樣納稅？

10、房地產企業委托境外設計院進行規劃設計怎樣扣繳境外企業的稅款？

二：“營改增”對房地產企業的影響及風險控制

1、房地產開發企業哪些業務應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？

2、房地產企業處置使用過的固定資產和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳稅？

3、營改增對房地產企業現時的影響？對房地產企業未來的影響？

4、房地產開發企業何時試行營業稅改征增值稅？如何做好“營改增”的準備工作？

三：嚴格征管下的土地增值稅專項檢查風險控制要點

1、怎樣確認房地產銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何確認銷售收入總額？2、計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？

3、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？

4、土地閑置費可否計入“房地產開發成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？

5、計算土地增值稅時，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？企業沒有借款費用的，“房地產開發費用”是否按照5％扣除？

6、什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？

7、房地產開發企業出售保障性住房是否應預繳土地增值稅？

8、以土地或房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠？對房地產開發

企業有何特殊規定？

9、土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產綜合計算繳納土地增值稅？

10、向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？

11、扣留施工企業的質量保證金沒有發票可否扣除？

12、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？

13、房地產企業怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

14、房地產企業銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？

15、房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異？

16、房地產企業利用已經征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？

17、企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？

18、房地產企業轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？

19、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？

20、新辦房地產企業如何確定“籌建期”？

21、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？

四：企業所得稅專項檢查風險控制要點

1、怎樣劃分開發產品的成本核算對象？開發產品計稅成本核算應當遵循哪些程序？

2、開發產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？

3、開發產品成本項目支出的具體范圍如何確定？

4、開發項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？

5、在開發項目內建造的學校、醫療等設施，當地政府給予經濟補償怎樣進行稅務處理？

6、安置動遷用房支出怎樣進行稅務處理？

7、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

8、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產企業可否銷售利用人防工程建造的車庫？應當怎樣妥善處理？

9、開發產品完工后發生的成本費用應當怎樣處理？

10、房地產企業怎樣避免與施工企業工程決算久拖不決？

11、何謂開發產品已經完工？怎樣確定成本核算終結日？“預收賬款”何時轉作“主營

業務收入”？

12、房地產企業以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進行會計核算？

13、企事業單位、個人以分房為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的，房地產企業怎樣確認收入？

14、其他企事業單位、個人以分紅利為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的應當怎樣進行稅務處理？

15、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？

16、房地產企業以地換房方式取得房產的，怎樣確定房產的成本？

17、房地產企業銷售開發產品銷售確認的原則和條件，已經開具發票的按揭售房何時確認銷售收入？

18、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進行稅務處理？

19、房地產企業采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

20、房地產企業視同銷售業務稅收政策有何變化？相關資產的計稅基礎怎樣計算？

21、企業所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結算而未取得全額發票的可否預提

成本？應注意哪些問題？

22、固定資產折舊政策變化對企業所得稅的影響，房地產企業怎樣正確計提折舊？

23、企業購進軟件，凡符合固定資產或無形資產確認條件的怎樣進行折舊或攤銷？

24、房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前推倒重置的怎樣進行稅務處理？

25、房屋、建筑物等固定資產進行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？

26、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權投資損失可否在稅前扣除？

27、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政有何變化，長期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除？

28、投資企業撤回或減少投資的怎樣進行稅務處理？

29、何謂資產損失？企業資產損失在企業所得稅前扣除的原則？

30、國家稅務總局2011年第25號公告對資產損失稅前扣除有何重大變化？

31、以前年度未扣除的資產損失怎樣進行稅務處理？

32、稅務機關怎樣對企業的資產損失進行監督管理？

33、如何理解企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除？建立股權激勵機制形成的支出

可否扣除？

34、企業為員工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？

35、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征收個人

所得稅？

36、職工福利費的開支范圍是什么？如何在稅前扣除？

37、企業工會經費和職工教育經費怎樣在稅前扣除？

38、企業確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？

39、企業自有房產裝修費如何在稅前扣除？

40、企業的業務招待費稅前扣除怎樣計算，計入哪個會計科目？

41、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？

42、企業發生的公益性捐贈支出可否扣除？范圍是什么？

43、企業廣告費和業務宣傳費稅前扣除的條件是什么？

44、企業贊助支出可否扣除？

45、企業與生產經營有關的手續費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內境外有何區別？

46、企業借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？

47、怎樣證明“不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？

48、售后回購業務如何進行稅務處理？

49、融資性售后回租業務如何納稅？房地產企業怎樣利用這項政策擴大融資渠道？

50、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業務擴大融資渠道？

51、稅法對防止資本弱化有何規定？標準如何把握？

52、企業因投資者未在規定期限內繳足其應繳資本額而發生借款其利息應有誰來承擔？

53、企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

54、“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業收取利息是否征收

營業稅？

55、企業對外進行股權投資發生的借款利息可否在稅前扣除？

56、企業取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金

利息在稅收上有何區別？

57、企業股權收購怎樣可以享受特殊性稅務處理？

58、企業債務重組怎樣操作可以遞延納稅？

59、企業資產收購怎樣操作可以享受特殊性稅務處理？

60、開發項目清盤時，如何進行企業所得稅的清算？

劉老師

【主講專家】劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、剛剛出版的新書《土地增值稅清算大成》（第3版）和《房地產企業財稅操作難題精解》等房地產企業財稅實務專著。（作者現場簽名售書）

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、福建冠城大通等多家大型房地產企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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