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‖專題背景‖

?營改增大潮即將來臨，增值稅價外稅將會顛覆營業稅下的價內稅體系，工程造價、預決算、招投標、合同、議價模式、價格體系、內控指標、財管制度、投融資模式、業務流程改造等新體系將以價外稅重塑。當務之急，是應讓企業的所有管理人員、業務人員與財務人員盡快進入“增值稅”狀態，建立在公司領導層指導下以財務部門為中心的營改增應對體系，按照增值稅思維對企業進行全方位設計，使企業價值鏈提升。

?資本交易是市場經濟的主旋律，總局在59號文、4號公告、13號公告、51號公告的基礎上，又連續下發109、116、67、5、37號等文件，覆蓋資本運作7大稅種，不準確把握這些文件，無異于在陽光下裸奔，風險不言而喻；不靈活運用這些文件，無異于披上沉重的枷鎖，企業不堪重負；

?2015年資本交易項目被列為指令性檢查項目。從資本交易的外部環境看—稅務部門對資本交易稅收的重視程度不斷提高，從資本交易本身的特點看—業務的復雜導致經濟實質和稅務屬性的判斷愈加困難，資本交易的稅務處理都面臨諸多的不確定性，進而形成了稅務風險。相應的，企業加強對自身資本交易的稅務管理必然成為其經營管理的一個重要方面。

?有人把營改增比喻成獅子，我們不一定要跑過獅子，但我們一定要跑過同行的伙伴！有人把資本運作比喻成在刀尖上的舞蹈，既要舞姿優美，又不為刀尖所傷，這就是本次培訓之目的。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一部分：房地產企業營改增實戰操作及整體應對策略

一、高屋建瓴—企業應樹立的3大營改增觀及后營改增時代企業的4種錯誤認識

二、營改增熱點問題剖析：

1．最新營改增政策剖析與展望；

2．“營改增”核心—稅率問題；

3．“營改增”過渡期的政策銜接問題；

4．歷史遺留問題如何處理？

5．土地增值稅何去何從？

6．“營改增”是否拉開地稅滅亡的帷幕？

7．營改增后納稅時間及地點如何變化？

三、營改增對財務的影響：建立在公司領導層指導下以財務部門為中心的營改增應對體系

1．惡補—財務人員應對營改增的先決條件；

⑴ 營改增本質：增值稅是對商品價值中的哪部分征稅？

⑵ 銷項是肉體：如何正確計算銷項及涉稅風險解讀；

⑶ 價外費用及視同銷售是銷項稅永遠的痛；

⑷ 房屋轉為自用是否視同銷售繳納增值稅？

⑸“抵扣”是靈魂：正確區分抵扣項目和不得抵扣項目；

⑹ 營改增后不動產租賃如何納稅？

⑺“預售在先，成本在后”的抵扣鏈條倒掛問題；

⑻ 混業經營獨立核算。

2．跨界管理：財務深入其他部門跨界延伸管理義不容辭

3．核算管理：從零開始，與稅務管理深度結合

⑴ 營改增會計處理及與營業稅處理差異

⑵ 增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的財稅處理

4．稅務管理：建立稅控制度，規范稅務操作

5．發票管理：以“三流統一”為核心的增值稅發票風險管控制度

6．風險規避：“九個統一”是企業規避風險的核心

7．稅收籌劃：控制風險是關鍵

四、營改增后采購、營銷管控要點：

1．營改增后采購思維的改變：降低稅收成本的采購策略

2．業務合作對象選擇以及議價模式建議

3．合同—營改增稅收籌劃的重頭戲

4．營改增后合同簽訂法律建議及條款完善

5．企業價值最大化：增值稅專用發票和普通發票的平衡點

6．營改增后銷售定價測算模型及策略

五、營改增后工程造價、預決算、招投標體系的變化及財務影響

1．價外稅原則下工程造價規則：“價稅分離”的定價機制和 稅金“收支平衡”基礎

2．預決算、招投標新體系的建立及應對策略

六、營改增后成本管控要點：

1．營改增后成本控制的核心點：重構價格體系，建立議價優勢，加快結算效率

2．建安成本的預算及控制

3．土地成本的預算及控制

4．甲供材和包工包料的偽命題

第二部分：房地產企業資本運作操控技巧及風險把控

一、營改增后對投融資影響及應對策略

1．營改增后利息是否能夠抵扣進項稅？

2．營改增前后非金融機構融資涉稅風險及應對策略

3．營改增前后企業間無償拆借資金涉稅風險及應對策略

4．營改增前后資金池涉稅風險及應對策略

5．融資租賃及保理業務大行其道

6．“統借統還”及“混合性融資”涉稅處理

7．GP、LP、私募運作要點把控

二、營改增后資本運作的7大模式及優劣解析

1．企業法律形式改變—主板、創業板、中小板、新三板、IPO涉稅風險深水區

2．債務重組涉稅風險分析

3．股權收購實操及隱患把控

4．資產收購實操要點及優略分析

5．合并的涉稅分析及操控技巧

6．分立的涉稅分析及操控技巧

7．公司間功能的重新分配與定位平衡稅負

三、營改增后資本運作7大稅種最新政策剖析及應用技巧

1．資本運作營業稅最新政策剖析及應用技巧

2．資本運作增值稅最新政策剖析及應用技巧

3．土地增值稅—5號文的“絕情劍”及應對技巧

4．契稅—面若桃花的37號文及笑容背后的致命一擊

5．企業所得稅—一批最新稅收優惠政策的操作要點

6．資本運作中黯然神傷的稅種—個人所得稅最新政策剖析及規避技巧

7．印花稅—資本運作中小但又不可忽視的稅種

四、資本運作對房地產全過程的影響及經典案例分析

1．拿地階段的資本運作及經典案例分析

2．投融資階段資本運作及風險解析

3．建設階段的資本運作及風險解析

4．銷售階段的資本運作及風險把控

5．BT、BOT、PPP、城市地下綜合管廊建設架構設置風險把控及籌劃技巧

五、新三板、互聯網+與房地產漸行漸近

1．追夢新三板背后財稅風險把控

2．互聯網+對房地產未來格局的影響及風險解析

六、營改增及資本運作涉稅風險把控

李老師

‖主講專家‖李老師：中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、著名實戰派地產稅務專家?，F擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估、培訓機構的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富的稅務實戰經驗，為多家大型企業及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規劃》發表數十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業所得稅、土地增值稅、營改增、企業重組、稅收籌劃、稅務稽查及房地產企業稅收。先后在北京、上海、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟南等40多個城市舉辦過房地產財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。

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