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【課程背景】

在商業地產經營的顏值時代，其項目的運營必須以市場需求為尺度，以經營目標為發展基本，運用專業的手段來打磨產品。顏值讓項目有好的開始，營運就需要不斷豐富內容，讓消費者始終保持顏值時的沖動與好奇，重點是強化營運賦能，讓消費者成為忠粉，并形成黏性，實現商業地產項目資產的保值增值。為了實現這一目標，商業地產項目的運營就需要以終為始，通過全生命周期業務鏈的價值邏輯梳理，彼此賦能，通過營運前置、規劃設計、資產經營、財務收益的有效搭建，達到多方平衡，多方獲益，并以此來實現商業地產項目的生存和良性發展，做到“先活下來，然后再走下去”的可持續經營，并實現保值增值的目的。

【課程收益】

1、學習方法：目標項目成功策略，頂層設計具體方法，解決營運的痛點和難點；梳理以終為始、營運前置、全生命周期營運項目邏輯圖；圍繞收益預期，講述項目前期定位、規劃設計、開發建設、招商管理、營運準備、開業慶典的邏輯方式和方法；緊盯實現收益目標，開業后項目經營，招商營運調改、收益提升，以及達成目標的方式方法。

2、訓戰結合：學員項目實際問題討論互動。

3、討論互動：每天課中老師提問和課后時間答疑學員問題。

4、課后附送：測算模版、營運分析報告模版、業態工程技術條件分析對接、開閉店流程、營運檢查標準、巡場計劃、計租面積和計算口徑等。

【課程對象】

本次課程屬于商業地產項目運營實操以及運營技能強化與運營管控提升的系統培訓，適合商業地產開發企業正在運營或者即將運營的城市綜合體、購物中心、社區商業、商業街、文旅商業等相關的商業地產商管和資管公司的總經理、副總經理、項目（店）總經理、項目（店）副總經理、招商總、營運總、推廣總、資管總、企劃總、物業總、綜合管理等中高層領導，以及全產業鏈上為商業地產項目提供運營服務的企業與機構等相關管理人員。

【課程大綱】

第一部分 行業發展趨勢和項目營運希望

1、行業發展現狀與項目營運困境

（1）行業發展現狀

（2）項目營運困境

2、未來營運項目需要具備的關鍵技術

（1）營運項目專業人才需要具備的能力

（2）營運項目智能化需要具備的技術要求

3、營運發展的趨勢和希望

（1）營運發展趨勢

（2）營運未來希望

第二部分 營運項目需要具備的戰略認知

1、營運在項目全生命周期價值鏈中的作用

2、項目資產價值點及最大化認知

3、項目資產價值實現手段

4、項目資產價值實現保障機制

5、營運與運營的正確理解

6、營運項目模式與組織架構的優化及分工

7、營運項目核心競爭力打造

8、營運項目成功所需要關注的指標

9、營運的主要風險及評估

10、營運的風險防范與規避

第三部分 營運項目需要具備的專業認知

1、營運項目的地段價值

2、營運項目的策劃匹配

3、營運項目的定位精準

4、營運項目的業態優化

（1）業態研究

（2）業態規劃

（3）業態組合

（4）業態布局

5、營運項目的規劃設計與開發建設

（1）功能規劃優化

（2）設計原則提升

（3）建設管理優質

6、空間與環境管理升級

（1）公共區域環境

（2）經營形象環境

（3）公共空間利用

第四部分 開業籌備的執行策略

1、項目全程營運管控體系的建立

2、商業交付標準的制定

（1）商業項目交場

（2）商業項目主力店交付

（3）餐飲商戶交鋪

（4）零售商戶交鋪

（5）其他業態商鋪交鋪

3、開業籌備

（1）商場開業準備

（2）項目綜合驗收

（3）二次裝修管理

（4）商家營業準備

（5）經營所需證照

（6）政府報告須知

4、開業慶典

（1）開業慶典

（2）開業營銷

第五部分 成本收入與支出管控

1、租賃體系建立

（1）租賃費用組成

收入部分：租金、物業管理費、市場推廣費（如有）、停車費、多經收入（場地租賃、活動費用、廣告收入、酬金等）

支出部分：商業管理費用、物業管理費用（公共事業費<公共水、電、氣等>、維護/維保<設備器材維修費及養護費、建筑物維修費及養護費、景觀與綠化設施維護費及養護費、清潔養護費及耗材費等>、人力費用、辦公行政費、停車場管理費、大型修繕等）營銷費、稅費、折舊等

（2）租金測算

（3）物業管理費

2、營運計劃和財務預算

（1）營運計劃

（2）財務預算及管控

第六部分 營運執行與管控升級

1、現場管理與執行策略

（1）營業秩序管理 （2）人員定崗管理 （3）服務優化管理

（4）客戶投訴管理 （5）商家服務管理 （6）滿意度的調查

（7）經營裝修管理 （8）社會關系處理 （9）突發事件處理

2、租戶管理

（1）租戶管理制度制定

（2）租戶管理要點（租賃管理、經營管理、租戶形象管理、租戶物業管理、環境管理、租戶裝修管理、服務管理、租戶員工培訓、多種經營管理）

3、會員管理系統優化

（1）會員管理體系 （2）會員建設

（3）會員推廣 （4）會員流程

（5）會員管理 （6）會員分析

4、營運期品牌建設策略

5、新媒體選擇方向

（1）新媒體平臺微信、抖音、小紅書等

（2）選擇新媒體平臺方向思考及運營

6、商業智能化新技術應用

第七部分 經營分析與營運招調升級

1、經營坪效提高

（1）營銷計劃設計與制定

（2）營銷活動策劃與執行

（3）營運各階段特點與營銷策略（培育期/成熟期/調整期）

2、營運經營分析

（1）市場調研

（2）經營數據采集

（3）經營管理分析(招商管理/品質管理分析/品牌監控分析/經營管理分析

（4）經營業績分析(日經營分析/周經營分析/月經營分析/專項/關鍵時期經營分析)

（5）營銷推廣分析

（6）客戶滿意度分析

（7）客流與車流分析

3、預警機制

（1）銷售坪效

（2）租金坪效

（3）租售比

4、經營輔導

（1）經營輔導對象

（2）經營輔導要點

5、營運招調升級

（1）營運項目招調優化（重新理解招商/招商租賃流程/招商租賃分析/租戶研究分析/招商策略分析/契約管理分析/招商執行分析)

（2）營運不同階段的調改思路

6、經營扶持

（1）多經扶持

（2）推廣扶持

（3）活動扶持

（4）補貼扶持

（5）租金扶持

（6）非經營扶持

（7）店鋪扶持

第八部分 經營復盤的三個主要方向

1、品牌落位達標與偏差復盤

2、租費達成與短缺復盤

3、項目營運調改復盤評估

請注意：此大綱與實際教案結合，并與學員實際需求略有調整優化與側重。

吳老師

吳老師具有二十多年商業零售和商業項目及商業地產全生命周期全程營運管理等一線操盤的實戰經驗。隨著中國城鎮化進程的發展，特別是在新城新區的商業地產項目開發與營運管理的實踐中不斷總結的經驗教訓令學員們受益匪淺。操盤的項目類型主要有：商旅文特色景觀商業街區、城市商業綜合體、社區商業、大型購物中心、商業廣場等數百萬平方米的商業項目。特別是在輕資產輸出方面，為近百個商業項目把脈授業，獲得重生。在經驗傳授方面，為數百個商業企業傳道授業，培養了一大批中國商業地產行業的中堅力量，目前諸多學員已經成為商業地產項目運營的主力軍?，F任某大型商業集團一線實際操盤人，負責近三百萬平方米商業項目的運營管理。

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