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‖專題背景‖

?2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營形勢不好。房價下跌，銷售疲軟，現(xiàn)房積壓，資金極度短缺。涉稅方面有兩個大的難題，一是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增步步走近，二是建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)第14次被列為稅收專項檢查的重點行業(yè)。

?面對越來越近的營改增，房地產(chǎn)企業(yè)有許多難題有待解決。例如營改增前的在建工程，由于甲供材料、接受建筑勞務(wù)沒有抵扣進項稅額，營改增后稅率為11%，會多交增值稅。商業(yè)地產(chǎn)租賃營改增之后如何繳納增值稅？已經(jīng)使用過的房產(chǎn)出售，營改增之后按11%計稅，因為沒有進項稅額與之配比會多交增值稅。主體完工的項目已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》，何時出售對企業(yè)有利等等。

?自年初以來，我國GDP 增速放緩，稅收下滑，財政吃緊，全國稅收專項檢查視頻會議又一次把房地產(chǎn)企業(yè)列為檢查重點。難怪房地產(chǎn)企業(yè)抱怨：房地產(chǎn)企業(yè)是年年查、查年年。財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號），明確了企業(yè)改制重組中的土地增值稅優(yōu)惠政策不適用房地產(chǎn)企業(yè)，該文件預(yù)示著應(yīng)繳未交的土地增值稅3.6萬億元將再度被提上征管日程。

為宣傳普及營改增的稅法知識，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好營改增的準備工作；幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收專項檢查前的納稅自查，化解涉稅風險，我們特意舉辦此專題培訓，現(xiàn)誠邀您參加！

‖專題收益‖

通過2天學習，您將有以下收獲：

☆ 學習房地產(chǎn)企業(yè)營改增的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，進項稅

額的抵扣方法和法定憑證，納稅時間與地點，以及在建項目、竣工待售項目、商業(yè)地產(chǎn)出租等的過渡性稅收政策，為即將到來的營改增提前做好思想、組織、業(yè)務(wù)上的準備。

☆ 結(jié)合2015年稅收專項檢查方案，重點講解營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的自查要點和風險化解方法。

‖培訓對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負責人、財會稅收主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、納稅經(jīng)辦人員及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖專題內(nèi)容‖

上 篇：“營改增”相關(guān)政策解讀與前期準備工作（第一天）

一：增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人

1．營業(yè)稅改征增值稅試點納稅人的范圍？

2．如何確定境內(nèi)與境外的應(yīng)稅服務(wù)？怎樣確定扣繳義務(wù)人？

3．單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式經(jīng)營的怎樣確定納稅人？

4．試點納稅人如何分類？劃分標準是什么？

5．怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)？

二：應(yīng)稅服務(wù)和勞務(wù)

1．房地產(chǎn)業(yè)營改增的征稅范圍包括哪些？

2．如何確定房地產(chǎn)業(yè)視同銷售？視同銷售的稅務(wù)處理方法。

3．房地產(chǎn)企業(yè)如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？

4．委托境外設(shè)計單位或個人進行規(guī)劃設(shè)計如何扣繳增值稅？

三：稅率和征收率

1．增值稅的稅率有幾檔？銷售房產(chǎn)、房產(chǎn)租賃的稅率是多少？

2．增值稅的征收率為3%，除小規(guī)模納稅人外哪些情況適用簡易辦法計稅？

四：應(yīng)納稅額的計算

1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？

2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡易計稅方法計稅？

3．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？

4．什么是進項稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購和接受勞務(wù)過程中如何核算進項稅額？

5．營改增后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風險的控制方法。

6．增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規(guī)定？

7．如何計算兼營業(yè)務(wù)不得抵扣的進項稅額？

8．增值稅價外費用的范圍？價外收費應(yīng)關(guān)注的要點。

9．納稅人兼營不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算銷售額？

10．納稅人兼營營業(yè)稅勞務(wù)怎樣核算銷售額或營業(yè)額？

11．已經(jīng)開始預(yù)售或者竣工待售的房產(chǎn)試點期間出售如何納稅？

12．正在開發(fā)的在建項目試點期間出售如何納稅？

13．已經(jīng)出租的商業(yè)地產(chǎn)，合同尚未到期試點期間如何納稅？

14．試點期間簽訂租賃合同的商業(yè)地產(chǎn)如何納稅？

15．營改增之后企業(yè)出售舊房如何納稅？

16．甲供材料如何繳納增值稅？裝修工程甲供材料如何納稅？

17．開發(fā)項目中尚未出售的尾房試點期間如何納稅？

18．開發(fā)項目已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》何時開始預(yù)售？

19．增值稅發(fā)票或抵扣聯(lián)丟失如何處理？

20．房地產(chǎn)一般納稅人購買應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其增值稅額可否抵扣？

五：納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時間和納稅地點

1．怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間？

2．怎樣確定增值稅的納稅地點？

3．納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，納稅期限有何規(guī)定？

4．扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里納稅？何時納稅？

六：征收管理

1．營業(yè)稅改征增值稅之后對于跨期業(yè)務(wù)應(yīng)當如何處理？

2．營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合作伙伴？

3．一般納稅人選擇簡易辦法征稅可否開具增值稅專用發(fā)票？

4．哪些應(yīng)稅服務(wù)不得開具增值稅專用發(fā)票？

5．小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，如何為購買方開具增值稅專用發(fā)票？

6．納稅人購置增值稅稅控設(shè)備和技術(shù)維護費用如何抵減增值稅稅額？

七：增值稅的會計核算

1．增值稅會計科目的設(shè)置

2．一般納稅人進項稅額的會計處理

3．一般納稅人銷項稅額的會計處理

4．“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系有何影響？

下 篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅自查與稅務(wù)檢查應(yīng)對策略（第二天）

一：營業(yè)稅涉稅風險控制要點

1．甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？

2．裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營業(yè)稅？

3．轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設(shè)，建成后銷售如何納稅？

4．房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業(yè)稅？

5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？

二：嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點

1．怎樣確認房地產(chǎn)銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何確認銷售收入總額？

2．計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些內(nèi)容？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？

3．土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？

4．土地閑置費可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？

5．土地增值稅清算時利息支出怎樣扣除？

6．什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？

7．土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計算繳納土地增值稅？

8．向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？

9．怎樣確定土地增值稅的清算項目？

10．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

11．房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？

12．房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？

13．取得土地出讓金返還如何進行賬務(wù)處理，可以降低稅費？

14．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？

15．怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？

三：企業(yè)所得稅涉稅風險控制要點

1．怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？

2．開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當怎樣分攤？

3．開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值稅時可否扣除？

4．如何按房產(chǎn)類別分配計算開發(fā)產(chǎn)品成本？

5．利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

6．利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫？應(yīng)當怎樣妥善處理？

7．開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費用應(yīng)當怎樣處理？

8．開發(fā)產(chǎn)品銷售確認的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認銷售收入？

9．何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預(yù)收賬款”何時轉(zhuǎn)作“主營業(yè)務(wù)收入”？

10．房地產(chǎn)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進行會計核算？

11．企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確認收入？

12．企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應(yīng)當怎樣進行稅務(wù)處理？

13．房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

14．房地產(chǎn)企業(yè)以地換房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？

15．固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，怎樣正確計提折舊？

16．股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？

17．投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進行稅務(wù)處理？

18．如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？企業(yè)接受外部勞務(wù)派遣用工支出如何稅前扣除？

19．企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費如何在稅前扣除？

20．企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費稅前扣除怎樣計算，計入哪個會計科目？

21．企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？

22．怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？

23．怎樣利用售后回購業(yè)務(wù)為企業(yè)籌集資金？

24．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？

25．何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴大融資渠道？

26．稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款？

27．企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

28．“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營業(yè)稅？

29．企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？

劉老師

劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。曾經(jīng)參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實務(wù)專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業(yè)家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關(guān)高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》等專題。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。

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