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房地產企業涉稅邊緣問題解析籌劃

【課程編號】:NX13482

【課程名稱】:

房地產企業涉稅邊緣問題解析籌劃

【課件下載】:點擊下載課程綱要Word版

【所屬類別】:稅務會計培訓

【培訓課時】:1-2天

【課程關鍵字】:涉稅邊緣問題解析培訓

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【課程背景】

房地產行業是一個特殊的行業,它不僅僅有自己的企業所得稅處理辦法,也有自己的增值稅處理辦法,甚至,土地增值稅也幾乎是為房地產量身定做的,其主要收入來源也是房地產。但是,房地產的稅負率卻大不相同。有的整體稅負率在3.8-5%,有的是6-8%,而有的卻達到驚人的9-30%!為什么差距如此之大?正常的房地產行業在我國的稅負大環境下,最優稅負率是多少?正常稅負率是多少?萬科集團如何做到公司整體稅負率=6.83%?增值稅稅負率=0.89%?

企業所得稅稅負率=3.54%,土地增值稅稅負率=1.9%的?

根據多年的經驗,房地產的整體稅負率在3.8-5%屬于財稅系統非常健康;稅負率在6-8%算是財稅系統比較健康;稅負率為9-20%屬于未經籌劃,自然發展的財稅系統;20%以上屬于病態財稅系統——公司的存在就是為了給國家納稅。

如此大的差距是如何產生的?一個十億元的盤,納稅總額竟然可以最低交稅3800萬到最高交稅3億!?其中固然有房地產企業的業務流程與稅收操作的特殊性,但更重要的原因是財稅系統未經科學設計。而且,由于決定房地產項目成敗的一個重要稅種——土地增值稅是地方稅種,導致同一部稅法,各地理解,執行有天壤之別。其他稅種,也是如此。由此,就形成了很多邊緣性的問題,給企業帶來了困擾,也帶來了機會!如何化困擾為機會?變被動為主動?巧妙利用政策,讓企業做到安全的同時,稅后利潤最高才是目的。

如何能在不違法的基礎上,經過科學設計,合法少交稅呢?根本不是如何做賬的問題,而是如何根據稅法邊緣如何設計你的方案的問題,今天的內容,就是為這些問題的解決而設計,解決公司的所有涉稅點的分析,為我利用,讓企業輕裝上陣,安全降稅,穩健發展。

【課程收益】

1:房地產全程疑難問題解析,讓你的企業稅收優化到最佳點。

2:根據不同涉稅點,深入解析,指明方向。

3:不交冤枉稅,用足優惠稅,開展籌劃稅,交足應交稅享。

【課程特點】

案例為主,數字說話,有理有據,模仿實戰。

【課程對象】

地產開發商集團高層、房地產企業高管、房地產財務管理、房地產銷售人員

【課程大綱】

第一節 籌建初期的稅收籌劃方案

一、設立公司股東的籌劃

什么樣的股權構架最適合房地產?如何設計?利弊是什么?

案例:股權轉讓如何從繳稅一個多億到不交稅?

二、個人非貨幣性資產投資稅收規劃

如何利用非貨幣投資做到不交稅,晚交稅?

三、新設項目公司購買土地的籌劃

案例解析:買地幾種方式,小心有大坑!如何識別并避免?

四、土地使用權不變更項目合作開發的籌劃

項目合作,如何做到轉移虧損?如何變不能抵扣為隨意抵扣?

五、土地使用稅、契稅的納稅時間規劃

案例:土地使用稅也能籌劃?如何做到不交?少交?晚交?這是技術活!

六,新公司小規模期間增值稅進項稅額抵扣籌劃

增值稅不能抵扣,那是因為你技術不行!讓抵扣合法且隨心所欲!

七,銀行不給房地產貸款,如何解決?如何利用供應鏈金融,解決房地產融資問題?

八,講故事,也能節稅?而且大量節稅?

呈現方式:案例,表格,數據,講解

第二節 開發環節稅收籌劃方案

一、如何籌劃合法有效憑證?為什么你的票不能抵扣?如何才能做到合法抵扣?

二、采購環節,如何比價?13%專票和普票比例是多少?

三、房地產企業也能加計抵扣?如何做到?

五、擴大固定資產無形資產核算范圍如何規劃?

六、一般計稅進項稅額認證抵扣籌劃

七、貸款服務進項稅額也能抵扣?如何做到?

八、關聯方交易稅收籌劃

九、集團內關聯方無償占用資金的籌劃

十、從小規模納稅人購買苗木等業務規劃?

十一、單位向個人租房,如何簽合同?

十二:合作開發,如何籌劃?

大型合作開發案例剖析,讓你頓悟!

十三 多項目配建房,在一個項目里建設,如何分配到各個項目公司?

十四 紅線外成本不能扣?按我說的,你就能扣!而且土增稅還能加計!

呈現方式:案例,討論,數據,講解

第三節 銷售環節的稅收籌劃方案

一、增值稅納稅義務發生時間為什么很重要?如何破解?

二、企業所得稅收入案例:擔保損失,如何確認損失?如何實現盈虧公司之間的利潤互動?

三、設立分支機構分解收入如何合理籌劃?

四、靈活用工平臺,如何防范風險?

案例:上海樂店超市如何簽了靈活用工合同還敗訴?

案例:山東抓捕40多人!因為虛開,為什么?

深度:靈活用工,為何如此企業趨之若鶩?

四、拆遷房屋實物補償處理籌劃

五、折扣銷售、低價銷售:如何掌握一個合理的稅法的度?

六、售后回租促銷的稅收方案

案例:售后回租,怎么操作才合法而且稅負低?一般人想不到。。。

七,買一贈一,如何做到不交稅?

八、以老帶新”獎勵稅收規劃

九、車位!車位!車位!如何破解車位的涉稅問題?終于有答案了

十、買房送裝修,為什么企業這么熱衷?

十一、房企出租房,如何做到不交冤枉稅?

十二,講故事,如何省稅?

呈現方式:案例,討論,數據,講解

第四節 個人所得稅稅收籌劃方案

一、年薪五十萬,如何發放最省稅?

二、年終獎、股權激勵的稅收籌劃

三、營銷人員業績提成如何籌劃?

四,高管年薪百萬,卻不用交一分錢稅還合理合法?如何做到?

案例,流程,依據

五、私車公用,如何籌劃,讓企業和個人都滿意?

六、股權轉讓,如何做到從繳稅幾百萬到一分錢不交?

案例一:法人企業的股權轉讓

案例二:地產公司持有礦業股轉如何從一億個稅到不交稅?

案例三:稅局說你偷稅3000萬,罰款3倍,滯納金6000萬!如何化險為夷,毫發無損?

七、關聯公司兩處兼職籌劃

呈現方式:表格,討論,數據,講解

第五節 完工后期的稅收籌劃方案

一、完工交房時間的選擇規劃

交房差一天,繳稅差一年!

二、對象報備錯了,別的就都錯了!

三、項目完工,交完土增稅,形成大窟窿!如何彌補?潘石屹用實際行動告訴你!

四、股權轉讓撤資減資籌劃

不干了,撤資!別著急,這里也有道道!

五、母子公司之間資產劃轉稅收籌劃

六、虧損企業彌補虧損利用規劃

七、利用企業分立低稅負轉移資產籌劃

八、企業注銷,你只知道清算?必須交稅?那你就多繳稅了!

戴老師

?稅務系統從事稅務工作27年

?曾管理數百家營收過百億大企業的納稅事項

?曾幫助企業減輕企業不合理稅負數億元

?曾年度查補企業各類稅款數億元

?中稅網特約稅務專家

?中國社科院稅務碩士中心首批稅務律師(CTL)

?邊緣稅務政策(MTP)學科倡導者

?以圖釋稅(ETPC)最早嘗試者

?頭條號財經領域創作者

【個人簡介】

戴老師1993年從高校稅務專業畢業后,在稅務戰線工作近三十年,從管理員,稽查科長,到大企業局任業務骨干;擁有多年管理大型房企,工業企業的稅務經驗,一直從事一線的稽查,應對,評估等執法工作;兼任多家企業集團的編外稅收輔導員,培訓各類企業高管及會計人員幾千人。曾管理數十家國內外知名年納稅額超過1億元的500強國企、地產公司、民企的稅務事項,具有豐富完整的企業稅務管理工作履歷。

戴老師多年從事稅務系統的培訓工作,共計培訓稅務干部幾千人次。戴老師能從稅務的專業角度精確審查企業的涉稅行為,提供切實可行的節稅方案;同時,戴老師能準確甄別偷稅和合理避稅的界限,提供更加符合稅法精神的一攬子解決方案,從多角度立體解決企業所有涉稅問題,讓企業擁有更明確的涉稅界限感。

戴老師還是中國社科院稅務碩士中心首批稅務律師(CTL),這樣能為企業解決涉稅問題的同時解決相關的其他法律問題,把行業的稅收籌劃融入到組織結構、交易流程管控中去講解,把稅務風險與應對籌劃的的關系講得更加深入。

【主講課程】

《房地產企業涉稅邊緣問題解析籌劃》

《高凈值人士避稅技巧》

《房地產企業全流程策劃技巧》

《金三數據提取模型分析》

《稅務約談技巧分析》

《企業全程涉稅處理》

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